나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13069 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 820-23 은성캐슬 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡4동주민센터 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층건 내 제2층 제202호로서 외벽: 외장석재붙임 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 샷시창호.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)임. (후면 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방성비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 토지로 도시형생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13069 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주 *

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 820-23 은성캐슬 제2층 제202호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층건

건축연도: 2022년 03월 30일 (사용승인일 기준)

건물용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

전유면적: 29.18㎡ (약 8.83평)

총 건축면적(전체): 539.69㎡ (약 163.3평)

건물 층수: 지하 0층, 지상 6층 중 2층

1.3. 면적 및 토지 정보

토지면적: 18.36㎡ (약 5.55평)

토지지분: 18.36㎡ (약 5.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 가장형 토지로 도시형생활주택 부지로 이용 중.

인접 도로상태: 북동측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접함.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 329,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

1.5. 주요 특징 요약

* 상대적으로 신축 건물(2022년 사용승인)

* 도시형생활주택(단지형다세대)

* 김포공항 인근으로 고도제한 영향권

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡4동주민센터 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 최근 부동산 경매 시장 침체와 전세사기 문제로 인해 화곡동 일대 다세대주택에 대한 인식도 악화되고 있는 상황입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 김포공항 주변 지역으로서 고도제한 등 공항시설법에 따른 규제를 받으며, 이는 지역 개발에 영향을 줄 수 있습니다. 강서구 일대는 고도제한 규제 외에도 지역 내 기피·혐오시설이 집중되어 있다는 주민들의 우려가 제기된 바 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 심상빈 (2022-04-07)

* 소유권이전: 김완중 (2022-10-11, 매매가 353,000,000원)

* 주택임차권: 조민결 (2024-05-03 등기, 보증금 348,000,000원) - 말소 대상

* 강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (2025-11-03) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (조민결)

* 보증금: 348,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-04

* 확정일자: 2022-09-15

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경, 대항력 포기 조건 매각.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 서울남부지방법원 2025타경13069 강제경매개시결정 (주택도시보증공사)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부사항 미상)

3.4. 특별매각조건 및 주의사항

채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 임차인 조 은(는) 대항력이 없으므로, 보증금은 배당을 통해 변제받거나 HUG로부터 처리될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

최근 매매 사례 중 은성캐슬과 유사한 시기(2018년 준공)에 입주한 'M펠리체(830-5)'의 경우, 37.05㎡ 면적이 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 329,000,000원과 유사한 수준입니다. 다만, 본건은 M펠리체보다 면적이 작고(29.18㎡ vs 37.05㎡), 층수도 낮은 편(2층 vs 6층)이나, 준공년도(2022년 vs 2018년)는 더 최근입니다. 다른 다세대주택 거래 사례들은 연식 및 조건에 따라 169,000,000원 ~ 255,000,000원 수준으로 더 낮은 가격대를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

본건은 주거지대에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 다만, 김포공항 인근 지역의 특성상 고도제한이 적용되어 건축물의 높이에 제한이 있으며, 강서구 일대에 대한 기피·혐오시설 집중 우려 등 지역적 특성을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임대차 관련 사항

본건 매각은 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 진행됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 보증금(348,000,000원)이 감정가보다 높아 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다. 특별매각조건에 따라 매수인은 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 낙찰받게 되므로, HUG의 보증금 처리 절차 및 관련 내용을 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

김포공항 인근 지역으로 고도 제한이 존재하며, 이는 향후 건물의 증축이나 재건축 등에 제한 요인이 될 수 있습니다. 또한, 제2종일반주거지역(7층 이하)이라는 용도지역 규제도 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 신축 건물의 장점을 가지고 있습니다. 그러나 전세사기 문제로 인한 지역 인식 악화, HUG 관련 복잡한 권리관계, 그리고 김포공항 고도제한 및 지역 내 기피시설 집중에 따른 개발 제한 가능성 등은 투자 시 고려해야 할 주요 리스크입니다. 임차인의 높은 보증금은 권리분석상 대항력이 없으므로 인수 부담은 없으나, HUG의 처리 절차를 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 준공)로서 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 도시형생활주택으로 소형 가구에 적합한 면적입니다.

* 인근 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 특별매각조건으로 인한 권리 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 329,000,000원을 기준으로, 인근 유사 물건의 거래 사례 및 본건의 장단점을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다. M펠리체 사례(300,000,000원) 및 건물의 신축 연도, 층수, 면적 등을 감안할 때, 보수적인 관점에서 감정가 수준에서 소폭 할인된 가격을 제시합니다.

예상 입찰가: 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.