나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13021 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 814-19 프레스티지원 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건내 제2층 제203호로서, (사용승인일 2020.06.05) 외벽: 벽돌타일 마감 등. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(내부구조 및 이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생, 급·배수설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13021 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 814-19 프레스티지원 제2층 제203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대))

감정가: 268,000,000원

건축물 사용승인일: 2020년 06월 05일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 6층 건물 중 제2층 제203호

토지면적: 19.82㎡ (약 6.0평)

토지지분: 19.82㎡ (약 6.0평)

건물면적: 29.01㎡ (약 8.8평)

건물지분: 29.01㎡ (약 8.8평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제203호로서, 사용승인일은 2020년 06월 05일입니다. 외벽은 벽돌타일 마감 등이며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접필지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (연수세무서장, 2023-02-24 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권보존 (이황 외 2명, 2020-07-08)

* 주택임차권 (서승오, 269,000,000원, 2021-03-12 전입)

* 공유자전원지분전부이전 (문중석, 2021-04-13)

* 압류 (연수세무서장, 2023-02-24)

* 가압류 (주택도시보증공사, 2023-08-10, 1,132,000,000원)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-10-31, 269,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 인수 조건: 특별매각조건으로, 채권자(HUG)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 나유림, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-11-25, 대항력: 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(서승오), 보증금: 269,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-03-12, 확정일자: 2021-02-24, 배당신고일자: 2023-04-14, 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.)

1.4. 상권 및 생활정보

* 주변 환경: "화곡4동주민센터" 인근 주거지역으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 건물 연식: 2020년 6월 사용승인된 신축 건물입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역입니다.

* 주변 매매 정보 (2026년 5월 기준):

* M펠리체(830-5, 2018년식, 37.05㎡): 300,000,000원

* 한양(343-28, 2000년식, 53.84㎡): 255,000,000원

* 기린아트빌라(956-27, 1995년식, 41.32㎡): 169,000,000원

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기: 임차인 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 269,000,000원에 대한 대항력이 매수인에게 포기되는 조건으로 매각되므로, 보증금 관련 인수 부담은 없습니다. 다만, 관련 서류 및 조건 확인이 필수적입니다.

* 토지이용규제: 공항 관련 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 내에서는 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가가 필요합니다. (현재 시점(2026년 7월) 일부 유효)

* 주변 시세 대비 감정가: 주변 신축 빌라(M펠리체, 2018년식, 37.05㎡)의 매매가 300,000,000원 대비, 본건(29.01㎡)의 감정가 268,000,000원은 면적 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 신축 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히 HUG 관련 임차권의 말소 및 대항력 포기 조건으로 매각되어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 면적을 고려했을 때 다소 높게 형성된 점과 공항 관련 법규 등 일부 이용 제한 가능성은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로, 연식이 짧아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* HUG 관련 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확하고, 명도 부담이 적습니다.

* 화곡동은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연식(2018년)의 M펠리체(37.05㎡)가 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(29.01㎡, 2020년식)의 ㎡당 가격을 산정하면 약 810만원/㎡ 수준이며, 이를 본건 면적에 적용 시 약 235,000,000원 내외가 됩니다. 감정가 268,000,000원과 비교할 때, 시장 상황 및 건물 상태를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가 범위를 240,000,000원 ~ 265,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.