나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13189 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제12층 제1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산중학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 지하철 "1호선 독산역" 및 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상12층 건물(2021.07.08) 내 제12층 제1202호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "오피스텔"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, "업무시설"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면 구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위 사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : --.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13189 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제12층 제1202호

토지면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

건물면적: 26.65㎡ (약 8.06평)

용도: 오피스텔

감정가: 275,000,000원 (2억 7천 5백만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 사용 승인일: 2021년 7월 8일

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 독산동 "가산중학교" 북서측 인근

주변 환경: 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 독산역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 서측으로 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경13189)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

등기부 현황:

* 소유권보존: 박은식 외 2명 (2021-07-14)

* 공유자전원지분전부이전: 윤지모 (2021-08-27, 매매)

* 주택임차권: 신 (2023-09-18 등기, 보증금 274,000,000원, 전입 2021-09-09, 확정 2021-08-03)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-11 등기, 권리금액 278,375,154원)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (신 )

* 보증금: 274,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-09

* 확정일자: 2021-08-03

* 배당신고일자: 2023-09-18

* 대항력: 없음

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 매수인은 임대차보증금 잔액을 인수할 의무가 없습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 가산중학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 상권은 일반적인 도심 업무 및 주거 복합 지역의 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상12층 건물 (2021년 7월 준공)

해당 호수: 제102동 제12층 제1202호

내부 이용 상태: 현재 오피스텔 용도로 이용 중입니다.

설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와 관련된 복잡한 조건으로 인해 매각 절차 진행 시 변동 가능성이 있습니다.

임차인 보증금 관련 조건: 매수인은 임차인(HUG)에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 실질적인 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 절차 확인이 필요합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역

* 소로1류(폭 10m~12m) 접합

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 장애물제한표면구역(진입표면구역)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

특히, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 해당 지역 내 토지 거래 시 외국인 등 특정 대상에 대한 허가 절차가 필요하며, 이는 건물 이용이나 재매각 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동 소재 신축 오피스텔로, 지하철 1호선 독산역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 2021년 준공된 건물로 비교적 최신축이며, 감정가는 2억 7천 5백만원으로 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담 있는 선순위 권리는 없습니다. 주택임차권(HUG)이 존재하지만, 매각 조건상 매수인이 보증금 잔액을 인수하지 않고 HUG가 관련 권리를 포기하며 등기 말소를 조건으로 하므로, 실질적인 임대차보증금 인수 부담은 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 다수의 토지 이용 제한 사항, 특히 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있는 점은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 법규 검토 및 현장 조사를 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역과의 접근성이 좋습니다.

* 임대차보증금 인수 부담 없음: 매각 조건에 따라 임차인의 보증금 잔액을 인수하지 않아도 됩니다.

* 시장가 반영 감정가: 감정가가 최근 실거래가와 유사하여 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 275,000,000원

* 최근 실거래가 (2025년 6월 30일, 29.71㎡ 기준): 279,000,000원

* 본건 면적 (26.65㎡) 기준 환산 시 시세: (279,000,000원 / 29.71㎡) * 26.65㎡ ≈ 250,257,489원

* 임차인 보증금 인수 부담: 0원

* 기타 부대 비용 및 법규상 제한 사항 고려

최근 실거래가 정보를 바탕으로 환산한 시세는 약 2억 5천만원 수준이며, 감정가는 2억 7천 5백만원입니다. 임차보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 토지거래허가구역 지정 등 법규상 제한 사항을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 255,000,000원 ~ 265,000,000원

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 추가 조사, 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.