나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12590 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 413-82 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 소재 '성환중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 '읍소재지내 단독주택 및 공동주택지대'임.

교통상황

본건이 속한 다세대주택까지 소형차량의 접근이 가능시(視)되며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

조적조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 302호로서, 사용승인일 : 1990. 6. 22 외벽 : 습식타일붙임 및 몰탈위 페인팅. 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창호 : 새시창호.

이용상태

주택 ( 내부구조는 '건축물대장 도면'이 작성되어 있지 않아서 파악 불가 ).

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

'장방형'에 유사한 형태이고, '완경사지'인 지세의 토지를 '다세대주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 콘크리트포장된 '세로'( 폭 약3미터 내외 )에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '제2종 일반주거지역'. < 기반시설 > '소로3류( 폭8미터 미만 )'에 접하나, 이 도로는 아직 개설되지 않은 '예정도로'로 보임. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ), '상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12590 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 413-82 3층302호

건물명: 럭키빌라

용도: 다세대주택

감정가: 57,000,000원 (5천7백만원)

토지면적: 43.00㎡ (약 13.0평)

건물면적: 48.94㎡ (약 14.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 건물 정보

구조: 조적조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 302호

사용승인일: 1990년 6월 22일

외벽: 습식타일붙임 및 몰탈위 페인팅

내벽: 벽지도배 및 타일붙임

창호: 새시창호

이용상태: 주택 (내부구조는 건축물대장 도면 부재로 파악 불가)

설비내역: 급배수, 위생, 난방 설비 등

1.3. 토지 정보

토지면적: 43.00㎡ (약 13.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 43㎡

형상 및 이용상태: '장방형'에 유사한 형태이며, '완경사지'인 지세의 토지를 '다세대주택부지'로 이용 중.

토지이용계획: 도시지역, 제2종 일반주거지역

인접 도로상태: 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 '세로'(콘크리트 포장)에 접함. 다만, 이 도로는 아직 개설되지 않은 '예정도로'로 보임.

1.4. 기타 정보

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

공부와의 차이: 없음

임대관계: 미상 (임차인 현황: 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 소재 '성환중학교' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 '읍소재지내 단독주택 및 공동주택지대'를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

소형차량의 접근은 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 물건지 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장된 도로에 접해 있으나, 이는 개설 예정인 도로로 확인됩니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 성환중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 생활편의시설: 읍소재지 내에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변에 소각장, 분뇨 처리 시설, 대규모 산업단지 등 직접적인 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 천안시는 백석동 일원에 생활폐기물 대체 소각시설 건설을 추진 중에 있으나, 본 물건지와는 거리가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2018년 4월 27일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을6)입니다.

이후 접수된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 소유권이전 (갑6, 2018-04-27, 이재운)

* 근저당권 (을6, 2018-04-27, 농협은행주식회사, 21,600,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑9, 2023-01-19, 현대캐피탈, 10,428,976원) - 말소 대상

* 가압류 (갑10, 2023-01-19, 농협은행, 21,287,514원) - 말소 대상

* 소유권이전 (갑17, 2025-07-25, 김범기, 협의분할에 의한 상속) - 말소 대상

* 임의경매개시결정 (갑20, 2025-10-28, 농협은행, 12,193,831원) - 본 경매 사건

총 등기부채권액은 53,316,490원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상으로 기재되어 있으나, 임차인이 존재하지 않으므로 대항력 있는 임차인으로 인한 추가 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 권리는 등기부등본에 확인되지 않습니다. 현재 등기부상으로는 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석 (JSON 데이터 기반)

분석된 JSON 데이터에 따르면, 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 대진주택 (1987년식, 58.32㎡/약 17.6평): 2026년 4월, 25,000,000원 (평당 약 142만원)

* 퓨전아트빌(가나) (2004년식, 104.505㎡/약 31.6평): 2026년 4월, 74,000,000원 (평당 약 233만원)

* 창환주택 (1984년식, 57.42㎡/약 17.4평): 2026년 5월, 80,000,000원 (평당 약 459만원)

4.2. 본 물건의 시세 비교

본 물건의 전용면적은 48.94㎡ (약 14.8평)이며, 감정가는 57,000,000원입니다. 이는 평당 약 3,851,351원 수준입니다.

주변 실거래가 중 비교적 현실적인 시세를 보이는 퓨전아트빌(가나)의 평당가(약 233만원)를 기준으로 볼 때, 본 물건의 시세는 약 14.8평 * 233만원 = 3,448만 4천원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 추정 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.3. 지역 분석

본 물건이 소재한 성환읍 지역은 도시지역 내 제2종 일반주거지역에 해당합니다. 주위는 읍소재지 내 단독주택 및 공동주택지대로, 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

성환중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리할 수 있습니다.

5.2. 편의 시설

읍소재지에 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주거 환경

주거 지역으로 주변이 주로 주택가로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 노후도: 1990년 사용승인된 건물로, 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 구조 불확실성: 건축물대장 도면이 없어 내부 구조 파악이 불가능하므로, 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.

* 예정도로: 남동측 인접 도로가 '예정도로'이므로, 도로 개설 지연 또는 계획 변경 시 접근성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 지세: '완경사지'로, 건물 이용 및 유지관리에 다소 불리할 수 있습니다.

* 법적 제한: '가축사육제한구역' 및 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 건축 및 이용상 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 천안시 서북구 성환읍에 위치한 다세대주택으로, 성환중학교 인근의 주거지역에 자리 잡고 있습니다. 1990년 준공되어 연식이 있으나, 권리관계가 명확하고 인수되는 임차보증금이 없어 법적으로는 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 하지만, 실제 내부 구조 파악이 어렵고, 인접 도로가 예정도로라는 점, 토지의 경사, 그리고 법적 제한사항은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 또한, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 분석되어, 입찰 시 신중한 가격 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 임차인이 없어 명도 절차가 용이합니다.

* 성환읍 지역의 기본적인 주택 수요를 바탕으로 합니다.

* 제2종 일반주거지역으로 향후 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 약 14.8평이며, 감정가는 5,700만원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가 분석 결과, 평당 약 233만원 수준의 거래 사례가 확인되었습니다.

이 기준을 적용하면 본 물건의 시세는 약 3,450만원으로 추정됩니다.

감정가 5,700만원은 이러한 추정 시세보다 약 65% 높게 책정되었습니다.

따라서, 투자 가치를 고려할 때 감정가보다는 추정 시세에 근거한 입찰가 책정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 35,000,000원 ~ 45,000,000원 (삼천오백만원 ~ 사천오백만원)

이는 인수해야 할 보증금이 없음을 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.