나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3912 [1] 대전광역시 중구 중촌동 283 하늘아파트 302동 604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 중촌동 소재 중촌초등학교 남서측 인근에 위치하는 하늘아파트 제302동 제6층 제604호로서, 본건 주위로 아파트단지 및 단독주택, 다가구주택, 점포 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제차량 출입이 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상25층 중 제6층 제604호로서, (사용승인인 : 1998.07.27) - 외 벽 : 시멘트몰탈위페인팅 - 내 벽 : 벽지마감 등 - 창 호 : 샷시창호

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2 등) * 기준시점 현재 현장실사시 폐문부재로 내부확인이 곤란한 상태인 바, 집합건축물대장의 현황 도면 및 유사물건의 표준적인 이용상황을 고려하였습니다.

설비내역

위생설비, 난방설비, 급탕, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 방송설비, 비상발전설비, 보안설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 지반조성한 부정형 토의 토지로서 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측 및 북동측으로 아스콘포장도로인 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역에 속합니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다. 2) 기 타 - -

물건 비고

매수신청보증금 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3912 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 원새로 (채권자 정보 '원OOOOOOO'와 동일 계열사로 추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 재매각: 예

1.2. 물건 현황

* 소재지: 대전광역시 중구 중촌동 283 하늘아파트 302동 604호

* 용도: 아파트

* 건축물 사용승인일: 1998년 07월 27일

1.3. 면적 및 감정가

* 감정가: 296,000,000원

* 토지 면적: 35.54㎡ (약 10.75평) (토지 지분)

* 건물 면적 (전용 면적): 84.40㎡ (약 25.53평)

* 아파트 분양 면적: (주어진 정보에 직접적으로 명시되지 않았으나, 전용면적 84.40㎡ 기준 유사 면적의 분양 면적은 약 103㎡ 수준으로 추정됩니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 대전광역시 중구 중촌동 소재 중촌초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위로는 아파트 단지, 단독주택, 다가구주택, 점포 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 이룹니다.

2.2. 교통 여건

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

* 본 건이 속한 지역은 제2종일반주거지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기부상 말소기준권리인 근저당권(을15, 농업회사법인원새로주식회사, 2021-04-01, 300,000,000원)보다 선순위로 등기된 권리는 없습니다.

* 현재 진행 중인 임의경매(갑5) 및 해당 권리보다 후순위로 등기된 가압류(갑6, 갑7) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 박영순 (박 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010-12-27

* 확정일자: 2005-10-21

* 대항력: 있음

* 권리분석: 임차인의 확정일자(2005-10-21)가 말소기준권리(2021-04-01)보다 선순위이므로 대항력이 있습니다. 통상적으로 선순위 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 그러나, 본 건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 배당 결과에 따라 일부 금액이 미회수될 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 배당표를 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 근저당권(을15), 임의경매(갑5), 가압류(갑6, 갑7) 및 이보다 후순위로 등기된 모든 권리는 소멸합니다.

* 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 박영순(박 )의 보증금 중 배당을 통해 회수되지 못한 잔액이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 미루어볼 때, 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

* 기타: 보고서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않아 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권

* 본 건은 주거단지 내 위치하며, 주변에 아파트 단지와 함께 상가 및 점포가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경개선지구라는 점은 향후 지역 개발 및 정비 사업을 통한 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

4.2. 시세 동향 (매매/임대)

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 3일, 84.4㎡ (25.53평) 6층 매물이 280,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 13일, 49.21㎡ (14.89평) 3층 매물이 172,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건은 84.40㎡ (25.53평) 면적으로, 최근 동일 면적의 거래 사례가 280,000,000원에 있음을 고려할 때, 감정가 296,000,000원은 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

* 최근 임대 사례 분석 (주로 49㎡ 이하 면적): 2026년 5월, 49㎡ 전후 면적이 보증금 100,000,000원 ~ 140,000,000원 또는 보증금 10,000,000원에 월세 500,000원 수준으로 거래되었습니다. 84.40㎡ 면적의 임대 시세는 직접적인 정보가 부족하나, 유사 면적의 거래 동향을 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 하늘아파트

* 총 세대수: 964세대

* 최고 층수: 25층

* 사용승인일: 1998년

* 주차 가능 대수: 총 180대 (지상 6대, 지하 174대) (제공된 정보의 합계 기준)

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 편의 시설

* 단지 인근에 중촌초등학교 등 교육 시설이 위치하며, 주변으로 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

* 본 건은 재매각 물건으로, 최초 매각에서 대금 미납 등의 사유로 다시 진행되는 경우입니다. 정확한 재매각 사유 파악이 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

* 박영순(박 ) 임차인은 선순위 대항력을 보유하고 있어, 배당을 통해 보증금 150,000,000원 전액을 회수하지 못할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 예상되나, 최종 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 주거환경개선지구

* 주거환경개선지구 내 위치는 향후 도시 재생 및 재개발 사업 추진 가능성이 있으나, 사업 진행 시기와 방식에 따라 장기적인 관점에서 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 대전광역시 중구에 위치한 하늘아파트 84.40㎡ 물건으로, 1998년 준공되어 연식은 있으나 적정 감정가와 최근 실거래가를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 전액 배당으로 인수 부담은 없을 것으로 예상되며, 재매각 물건이라는 점은 신중한 접근이 필요합니다. 주거환경개선지구로서의 장기적인 개발 잠재력도 보유하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 적합성: 3룸, 2욕실 구조의 25평형 아파트로 가족 단위 실거주에 용이합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 재매각 물건으로, 경쟁 입찰 시 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 주거환경개선지구라는 점은 미래 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 권리관계 안정성: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 임차인의 대항력뿐이며, 보증금 전액 배당 예상으로 낙찰자 인수 부담이 적을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 296,000,000원

* 최근 실거래가: 280,000,000원 (2026년 7월)

* 인수 보증금: 0원 (배당으로 전액 회수 예상)

* 최저매각가격: 296,000,000원 (감정가 기준)

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (59,200,000원)

* 예상 입찰가 범위: 최근 실거래가와 감정가, 재매각 및 주거환경개선지구 특성을 고려할 때, 280,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

주변 혐오시설 정보:

주변 지도 및 시설 검색 결과, 본건 아파트 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.