나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51656 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 16층1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 목포시 북교동 소재 북교초등학교 남동측 인근에 위치하는 '남교크레지움에듀파크 제1동 제16층 제1603호'이며, 부근은 아파트단지, 소규모 점포, 단독주택 등으로 형성된 기존시가지내 주상복합지대임.

교통상황

시내버스승강장이 인근에 소재하고 기존시가지내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) 철근콘크리트지붕 25층건내 16층 1603호로서 2020년4월13일 사용승인 되었음. 외벽: 화강석판재 및 콘크리트위 페인팅 마감 내벽: 벽지마감 외 창호: 샤시창임.

이용상태

아파트

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기, 주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형으로 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측 및 북측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건이 소재하는 남교크레지움에듀파크는 대부분이 공실상태인 것으로 탐문조사됨.

물건 비고

신청채권자는 임차보증금 대위변제자임
건물 전체 세대 미납전기료 약 11,353,550원(25년 1월-10월)으로 한국전력공사의 단전안내서 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

- 사건번호: 목포지원 2025타경51656 (1)

- 소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 16층1603호

- 용도: 아파트

- 감정가: 207,000,000원

- 토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

- 건물면적: 72.75㎡ (약 22.01평)

- 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

- 경매구분: 부동산 강제 경매

- 채권자: 주OOOOOOO

- 건축년도: 2020년 4월 13일 사용승인

1.1. 입지조건

* 위치: 본 물건은 전라남도 목포시 남교동 1-1, 남교크레지움에듀파크 1동 16층 1603호에 위치합니다. 북교초등학교 남동측 인근에 자리하며, 주변은 아파트 단지, 소규모 점포, 단독 주택 등이 혼재된 기존 시가지 내 주상복합 지대입니다.

* 교통: 단지 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 기존 시가지 내 간선 도로변에 위치하여 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 건물구조: 본 물건은 철근 콘크리트 구조(벽식 구조)의 25층 건물 중 16층에 위치한 72.75㎡(약 22.01평)의 아파트입니다. 2020년 4월 13일에 사용 승인되었으며, 외벽은 화강석 판재 및 콘크리트 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다.

* 토지: 토지는 유사 사다리형으로 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 단지 남측과 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2020년 4월 23일 접수, 100,800,000원)

* 인수되는 권리: 없습니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (인수 보증금 합계 0원)

* 임차인 현황:

* * 김 (전입 2021-08-10, 확정 2021-06-29, 보증금 185,800,000원, 차임 0원)

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자가 임차보증금을 대위변제한 사실이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주상복합 지대로, 인근에 아파트 단지와 함께 소규모 점포 및 단독 주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 아파트 단지 외에 근린생활시설 부지로도 이용되고 있어 지역 내 소비 수요를 충족시키는 환경을 갖추고 있습니다. 목포항 인근에 위치하며, 북교초등학교, 목포여중, 목포고 등 교육 시설과 다양한 지역 상점들이 밀집해 있어 생활 편의성은 높다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 북교초등학교가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. 또한 목포여중, 목포고 등도 인근에 소재합니다.

* 교통: 시내버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 간선도로변에 위치하여 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 단지 주변에 소규모 점포들이 밀집해 있으며, 대형 마트나 병원 등은 차량 이용 시 접근 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 설정되어 있습니다.

* 미납 전기료: 건물 전체 세대의 미납 전기료가 약 11,353,550원(2025년 1월-10월)에 달하며, 한국전력공사의 단전 안내서가 있는 상태입니다. 이는 향후 건물 관리 운영에 심각한 문제를 야기할 수 있으며, 인수 시 부담이 될 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

* 공실률: 본건이 소재한 남교크레지움에듀파크는 대부분 공실 상태인 것으로 탐문 조사되었습니다. 이는 관리비 징수 및 건물 가치 유지에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 관련: 비록 대항력은 없으나, 보증금 185,800,000원에 대한 임차인이 존재하며, 신청 채권자가 임차보증금을 대위변제한 이력이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 입지 조건과 건물 자체의 구조는 양호하나, 심각한 리스크 요인인 높은 공실률과 미납 전기료 문제를 안고 있습니다. 신청 채권자가 임차보증금 대위변제자인 점과 공동담보 물건이라는 점도 유의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 학군: 북교초등학교를 비롯한 여러 교육 시설이 인근에 있어 자녀가 있는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 교통: 시내버스 이용이 편리한 간선도로변에 위치하여 도심 접근성이 좋습니다.

* 잠재적 가치: 현재 높은 공실률과 미납 전기료 문제를 해결한다면, 지역 내 주거 수요 회복 시 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 시세 조사를 통해 유사 면적 실거래가(최근 1억 7천만 원에서 1억 9천만 원대)를 기준으로 하되, 심각한 리스크 요인인 미납 전기료 해결 비용, 공실 해소를 위한 공실 기간 예상 비용, 건물 관리 시스템 구축 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 명도 비용, 세금, 제반 부대 비용을 모두 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다. 인수 보증금이 0원인 점은 긍정적이나, 감정가(2억 7백만 원) 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.