나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51664 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 23층2303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 "목포북교초등학교" 남동측 인근에 위치한 남교크레 지움에듀파크 제1동 제23층 제2303호로서 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 제23층 제2303호로서, 외벽 : 미장석, 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 유사 사다리형 평지이며, 아파트 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접하며, 북측으로 단지내 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

신청채권자는 임차보증금 대위변제자임
건물 전체 세대 미납전기료 약 11,353,550원(25년 1월-10월)으로 한국전력공사의 단전안내서 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51664 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 23층 2303호

용도: 아파트

감정가: 2억 2백만원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 26.10㎡ (약 7.9평)

건물 면적 (전용 면적): 72.75㎡ (약 22.0평)

* 공급 면적 및 기타 공용 면적에 대한 상세 정보는 등기부등본 및 건축물대장 등을 추가로 확인하시기 바랍니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 전라남도 목포시 남교동 소재 "목포북교초등학교" 남동측 인근에 위치한 남교크레지움에듀파크 제1동 제23층 제2303호입니다.

주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 주변에 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측 및 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있으며, 단지 내 포장도로와도 접하고 있어 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 (벽식구조)의 25층 건물 중 23층에 위치하며, 철근콘크리트 지붕으로 되어 있습니다.

외벽은 미장석, 세멘몰탈 위 페인팅 마감이며, 내벽은 벽지, 타일 마감입니다. 창호는 새시창입니다.

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2020년 4월 23일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)입니다.

등기부 요약:

* 소유권 보존 (향원주택주식회사, 2020-04-23)

* 근저당권 (우리은행, 2020-04-23, 100,800,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (박주원, 2023-11-23, 36,000,000원) - 말소

* 주택임차권 (윤혜진, 2020-06-04 전입, 2020-04-01 확정, 189,000,000원) - 말소 (대항력 없음)

* 가압류 (장종수, 2024-03-21, 200,000,000원) - 말소

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-11-11, 189,000,000원) - 말소 (신청 채권자)

* 압류 (국민건강보험공단, 2026-01-27) - 말소

본 건의 등기부 채권 총액은 525,800,000원입니다.

3.2. 임차인 정보

임차인: 윤

보증금: 189,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-04

확정일자: 2020-04-01

배당신고일자: 2024-04-09

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리관계 특이사항

신청 채권자는 임차보증금 대위변제자입니다.

공동담보 물건으로, 관련 채무가 다른 자산과 함께 담보되어 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 현황

본 건은 목포북교초등학교 남동측 인근에 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 편의시설로는 대형마트, 맛집, 카페 등 다양한 상업시설이 분포하고 있습니다. 또한, 목포사랑상품권 발행을 확대하는 등 지역경제 활성화 정책이 추진되고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

목포시의 경우, 대양산단 인근에 화장장, 납골당, 도축장, 폐기물 처리 시설 등 혐오시설이 집결된 마을이 있으며, 쓰레기 소각장 설치를 놓고 인접 지자체와 갈등을 겪고 있다는 보도가 있습니다.

본 물건의 소재지인 남교동 일대에서는 직접적으로 혐오시설이 밀집해 있다는 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 목포시 전체의 혐오시설 관련 이슈는 주거 환경에 간접적인 영향을 줄 수 있으므로 참고하시기 바랍니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 남동측에 목포북교초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

목포고등학교 등 다수의 학교가 인근에 분포하고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스 이용이 편리합니다.

목포시립도서관에서 스마트폰, 컴퓨터 기초 등의 디지털 교육 프로그램을 무료로 제공하고 있어 자기계발 기회를 얻을 수 있습니다.

목포대교 인근에 오션뷰 숙소와 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 관광객 유입이 많은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 전기료

본 건물 전체 세대의 미납 전기료가 약 11,353,550원 (2025년 1월~10월)으로 확인되었으며, 한국전력공사의 단전 안내서가 있습니다. 이는 공동으로 부담해야 할 수도 있는 잠재적 비용으로, 향후 관리비 등과 연계될 수 있어 주의 깊은 확인과 대처가 필요합니다.

6.2. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 담보물의 상태나 채무 관계가 최종 경매 절차 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 남교동에 위치한 아파트로, 목포북교초등학교 인근에 자리하고 있으며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 모든 선순위 권리가 말소될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 낙찰자가 인수해야 할 권리나 보증금은 없습니다. 다만, 건물 전체 세대의 미납 전기료가 상당한 금액으로 확인되어, 향후 관리 주체와의 협의나 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경과 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 법적 부담이 적음.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 초등학교 인근으로 실수요자의 관심이 높을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

* 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가(2억 2백만원)를 기준으로 하되, 본 건의 현 상태 및 잠재적 리스크(건물 전체 미납 전기료, 공동담보 등)를 종합적으로 평가하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 건물 전체 세대의 미납 전기료와 공동담보 물건이라는 점을 감안하여, 감정가 대비 약 85% ~ 95% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. (예: 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원대)

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가 조사, 임장 활동을 통한 건물 상태 확인, 관리사무소 등을 통한 미납 전기료 관련 추가 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.