나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51662 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

목포시 북교동 소재 '북교초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 상업용, 단독주택 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층 건물내 15층 1501호로서, 외벽:몰탈위페인팅마감, 내벽:벽지,타일마감 등, 창호:새시창호임.

이용상태

'아파트'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리, 아파트 및 상가 건부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측 및 북측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상이나, 등기사항전부증명서에 따르면 2024년 5월 21일 광주지방법원 목포지원 임차권 등기명령(2024카임30)상 임차보증금 금185,800,000원이 등기되어 있음.

물건 비고

관리실출입구에 전기공급중단안내서 부착됨.
전체 세대로 추정되는 미납 전기료 약 11,353,550원(2025년 11월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51662 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 15층1501호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물내 15층 1501호

용도: 아파트

감정가: 2억 7백만원 (207,000,000원)

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

건물면적: 72.75㎡ (약 22.00평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

목포시 북교동 소재 '북교초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 상업용, 단독주택 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.

본건 아파트단지까지 차량 접근이 가능하며, 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 사다리형으로, 아파트 및 상가 건부지로 이용되고 있습니다.

본건 아파트단지는 남측 및 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

토지이용계획은 일반상업지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020.04.23. 우리은행 근저당권 (금100,800,000원)

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 채권액 합계는 286,600,000원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 황

보증금: 185,800,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-26

확정일자: 2024-01-25

배당신고일자: 2024-05-21

대항력: 없음

비고:

주택임차권 등기일자: 2024-05-21 (말소 예정)

인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택 및 상가 혼용지대에 위치하여 배후 주거 수요와 더불어 인근 상업 시설 이용이 가능한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

다양한 근린생활시설 및 상업시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조(벽식구조)로, 25층 건물 중 15층에 위치합니다.

내부 마감은 벽지, 타일 마감 등이며, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 개별난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

건축물 현황에 따르면, 해당 건물은 2020년 4월 13일 사용승인되었습니다.

건물의 총 연면적은 약 4,088.6평 (13,517.93㎡)이며, 대지 면적은 약 731.66평 (2,418.6㎡)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

관리실 출입구에 전기 공급 중단 안내문이 부착되어 있으며, 전체 세대로 추정되는 미납 전기료가 약 11,353,550원(2025년 11월 기준)으로 확인되었습니다.

낙찰 후 미납 전기료 정산에 대한 확인 및 처리가 필요할 수 있습니다.

임차인은 대항력이 없으며, 보증금 185,800,000원이 등기되어 있으나 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포시 중심 지역에 위치한 신축급 아파트로, 초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

건축된 지 약 5~6년으로 건물의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

교통 접근성이 좋고 주변 상권도 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

다만, 미납 전기료 문제가 확인되었으므로 입찰 전 관련 내용을 면밀히 확인하고 정산 계획을 세워야 합니다.

주변 지역을 대상으로 한 혐오시설 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2020년 사용승인으로 비교적 연식이 짧아 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인근 및 주거, 상업 혼용지대로서 생활 편의성이 높습니다.

* 편리한 교통: 도로망 접근성이 좋아 차량 이용이 편리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 별도의 명도 및 권리 관계 분쟁 소지가 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 임차인의 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

감정가는 207,000,000원입니다.

주변 시세 및 본건의 현황, 잠재적 리스크(미납 전기료 등)를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 감정가의 80~100% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으므로, 본 건의 경우 1억 6천만원 ~ 2억 7백만원 범위 내에서 시장 상황과 본인의 투자 전략에 맞춰 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

정확한 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.