나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51633 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 “중앙파출소” 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트단지, 상가, 학교 등이 소재하는 기존 주택지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 제25층 건 중 제7층 제701호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 바닥 : 강화마루, 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

해당사항 없음.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 북측으로 보행자 도로를 사이에 두고 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

관리실 출입구에 전기공급중단안내서가 부착됨
전체 세대로 추정되는 전기료(25년 1월~10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51633 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 7층701호

용도: 아파트

감정가: 202,000,000원

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

토지지분: 26.1047㎡ (약 7.89평)

건물면적: 72.75㎡ (약 22.01평) (전용면적)

건물지분: 72.7487㎡ (약 22.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 남교동에 위치하며, "중앙파출소" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 아파트단지, 상가, 학교 등이 혼재된 기존 주택지대로서, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 단지까지 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 단지는 남측 및 북측으로 보행자 도로를 통해 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

2.4. 주변 환경 및 시설

* 인근에 목포정명여자중학교(274m), 목포정명여자고등학교(367m), 목포북교초등학교(553m), 목포여자고등학교(579m) 등 다수의 학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설로는 단지 인근에 상가들이 분포하고 있으며, 차량 이동 시 마트 등 접근이 가능할 것으로 보입니다.

* 목포역 주변 원도심 활성화를 위해 개발된 주상복합 단지들이 있으며, 해당 지역은 대체로 주택 및 상가 위주의 구성을 보입니다.

2.5. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 화장장, 폐기물 처리 시설 등)의 존재 여부는 명확히 확인되지 않았으나, 목포시 전반적으로 혐오시설 관련 주민 갈등 사례가 보고된 바 있습니다. 따라서 입찰 전 해당 지역 주변에 대한 추가적인 현장 조사를 통해 혐오시설 유무를 반드시 확인하시는 것이 권장됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2020년 4월 23일 접수된 우리은행 근저당권(금100,800,000원)입니다. 매각으로 인해 위에 명시된 권리들은 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 별도의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 182,700,000원 (1차 보증금 174,000,000원, 증액분 8,700,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 12일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2024년 4월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 1차() 보증금 증액분 8,700,000원

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본건이 위치한 남교동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼합된 형태로, 아파트 단지 외에도 상가, 학교 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 또한, 목포시 원도심 활성화와 연계된 개발 흐름 속에서 지역 상권은 안정적인 수요를 기반으로 유지될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 현황

본 건물은 철근콘크리트구조(벽식구조)에 철근콘크리트 지붕을 가진 지상 25층 건물 중 제7층 제701호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 강화마루 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

5.2. 내부 설비

위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 면적 및 평형

* 전용면적: 72.75㎡ (약 22.01평)

* 토지 지분: 26.1047㎡ (약 7.89평)

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 전기료

본건과 관련하여 전체 세대로 추정되는 전기료 약 11,353,550원이 2025년 1월부터 10월까지 미납된 상태이며, 관리실 출입구에 전기공급 중단 안내서가 부착된 것을 확인하였습니다. 이는 낙찰 후 인수 시 명도 과정에서 추가적인 부담이나 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 내용에 대한 정확한 사실관계와 해결 방안을 확인해야 합니다.

6.2. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 이는 하나의 채무에 여러 부동산이 담보로 제공되었음을 의미합니다. 통상 경매로 인해 채무가 정리되며 매각으로 소멸되는 권리이므로 직접적인 인수 부담은 없으나, 경매 절차의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 목포시 남교동에 위치한 아파트로, 주변에 학교 등 교육 시설이 근접해 있고 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리 및 보증금은 없는 것으로 파악되어 비교적 안전한 경매 물건으로 보입니다. 그러나 전체 세대로 추정되는 상당한 금액의 미납 전기료가 존재하며, 이는 낙찰 후 추가적인 해결 과제가 될 수 있습니다. 따라서 이러한 리스크 요소를 충분히 인지하고, 현장 방문을 통해 정확한 상태를 확인한 후 신중한 입찰을 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 주택지대와 상업시설, 교육시설이 혼합된 지역에 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 경매 진행 시 소멸될 가능성이 높아 권리 인수 부담이 적습니다.

* 원도심 활성화 기대: 목포시 원도심 활성화 사업과 연계된 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 202,000,000원에서 인수할 보증금(0원)을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다. 다만, 본건의 경우 미납 전기료와 같은 잠재적 리스크 요소를 고려해야 하므로, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 중요합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하지 않으며, 철저한 사전 조사를 통해 합리적인 가격을 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.