나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34320 [1] 광주광역시 남구 임암동 896 효천1지구그랜드2타워주건축물 1동 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 임암동 소재 효천역 남측 인근에 위치하며, 부근은 각종 상가건물 등으로 형성된 상가지대이며 북서측 인근으로 효천택지개발1지구내 대단위 아파트단지가 형성되어 있음.

교통상황

본건 소재 상가까지 차량 접근 용이하며 시내버스승강장이 소재하는 간선도로 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건내 1층 117호이며 2020년6월23일 사용승인 되었음. 외벽: 화강석판재 붙임, 칼라유리창, 외장판넬 마감 내벽: 몰탈위페인팅 외 창호: 샤시창임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 소매점이며, 현재는 점포로 이용중임.

설비내역

급배수 및 공동위생설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기, 지하 주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로 지반은 대체로 평탄하며, 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

상가 북측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 동측으로 폭 약8m 정도의 콘크리트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 보행자전용도로(접합), 소로1류(폭10m~12m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 도시개발구역<도시개발법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 소매점이며, 현재는 점포로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 광주지방법원 2025타경34320 (1) 사건에 대한 물건 분석 결과입니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2025타경34320 (1)

소재지: 광주광역시 남구 임암동 896 효천1지구그랜드2타워주건축물 1동 1층 117호

토지면적: 24.21㎡ (약 7.32평)

건물면적: 33.25㎡ (약 10.06평)

감정가: 330,000,000원

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도는 소매점, 현재 점포 이용중)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2020년 6월 23일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 광주광역시 남구 임암동 소재 효천역 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 각종 상가건물 등으로 형성된 상가지대이며, 북서측 인근으로는 효천택지개발1지구 내 대단위 아파트단지가 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 시내버스승강장이 소재하는 간선도로 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호합니다. 상가 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 동측으로 폭 약 8m의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 보행자전용도로, 소로1류(폭10m~12m), 중로2류(폭15m~20m)에 해당하며, 도시개발구역 및 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 9월 22일 접수된 서광주농업협동조합의 근저당권(240,000,000원)입니다. 이 근저당권을 기준으로 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 배지원

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-11-07

대항력: 없음

비고:

* 홍민영

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2025-08-05

확정일자: 2025-11-13

배당신고일자: 2025-11-20

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 별도 기재 없음)

3.4. 등기부 현황 요약

소유권보존: 주식회사그랜드산업 (2020-06-25)

소유권이전: 김미정 (2020-08-03, 매매금 339,200,000원)

근저당권: 서광주농업협동조합 (2022-09-22, 240,000,000원, 말소기준권리)

임의경매: 서광주농업협동조합 (2025-11-07, 186,424,943원)

등기부채권 총액: 240,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 광주광역시 남구 임암동 소재 효천역 인근의 상업지역에 위치합니다. 인근에 대단위 아파트 단지가 형성되어 있어 배후수요가 확보 가능하며, 다양한 상가 건물들이 밀집한 상가지대를 형성하고 있습니다.

4.2. 유동인구 및 잠재력

시내버스승강장이 인접해 있어 유동인구의 접근성이 좋으며, 상업시설 및 주거시설이 혼재된 지역 특성상 점포 이용객 및 인근 거주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

해당 물건지는 상업지구 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 상세한 편의시설 현황은 추가 조사가 필요합니다.

5.2. 교통 및 접근성

효천역이 인근에 위치하고 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행하는 도로변에 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 자가용 접근성 또한 양호합니다.

5.3. 주변 시설

주변은 아파트 단지와 상업 시설이 어우러져 있으며, 개발이 진행 중인 지역으로 향후 생활 인프라 개선이 기대됩니다. 지도상 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 채무 총액이 상당하며, 특히 근저당권 금액이 감정가 대비 높은 수준입니다. 다만, 본건은 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이므로 등기부상 추가 인수 부담은 없습니다.

6.2. 임차인 관련

등기부 상 임차인 홍민영의 경우 대항력이 없으나, 보증금 500만원이 존재합니다. 배당 신고된 내역이 있어 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 보이나, 권리분석 상 대항력이 없는 임차인과의 명도 과정은 원만히 진행될 수 있도록 사전 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 관리

건축물대장상 용도는 소매점이나 현재 점포로 이용 중이며, 2020년 사용승인된 건물로 노후화에 따른 유지보수 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 집합건물의 특성상 관리비 및 공용부분 하자 발생 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 효천역 인근의 상업지역에 위치한 근린상가(소매점) 물건입니다. 대단위 아파트 단지가 배후에 있어 잠재적 고객 확보가 용이하며, 교통 접근성 또한 우수합니다. 신축된 지 얼마 되지 않은 건물이며, 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 관계는 명확합니다. 다만, 상권 형성 초기 단계일 수 있고, 명도 관련 사안은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 효천역 인근의 개발 잠재력이 높은 지역에 위치

* 주변 대단위 아파트 단지의 안정적인 배후수요 확보 가능

* 편리한 교통망으로 접근성 우수

* 매각으로 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계

* 상가로서의 적합한 용도 및 현재 이용 상태

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 330,000,000원을 기준으로 하되, 철저한 시장 조사 및 주변 시세 분석, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 취득 관련 세금 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 해당 지역의 상권 활성화 정도와 미래 가치를 면밀히 검토하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어려우며, 전문가와의 상담 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.