나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34324 [1] 광주광역시 광산구 수완동 188-4 수완디프리마 제102동 제1층 제103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 '산월IC' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 나지 등이 이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 1층 건물 내 제1층 제103호로서, 외벽: 석재치장 마감 등. 내벽: 벽지도배, 타일붙임, 인테리어 마감 등. 창호: 새시 창호임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 시스템에어컨설비, 태양광발전설비, 난방설비, 지하주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측 및 남측으로 접한 포장도로를 통하여 본건 단지로의 차량 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건은 현재 준공 후 하자보수가 진행 중에 있는 것으로 조사됨.

물건 비고

- 준공 후 하자보수가 진행되고 있으나 하자보수가 제대로 진행되지 않을 경우 부대설비 일부가 정상적으로 작동되지 않을 수 있음
- '공실' 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지

광주광역시 광산구 수완동 188-4 수완디프리마 제102동 제1층 제103호

사건번호

광주지방법원 2025타경34324 (1)

용도

연립주택

감정가

3,130,000,000원

토지 면적

345. 75㎡ (약 104.61평)

건물 면적

52. 47㎡ (약 15.87평)

토지 제시외 면적

0. 00㎡

건물 제시외 면적

0. 00㎡

토지/건물 일괄 매각 대상

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

손OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 '산월IC' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 나지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 단지는 북동측 및 남측으로 접한 포장도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>에 해당합니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

광주광역시 광산구 수완동 일대는 신흥 주거 지역으로 개발되어 교육, 의료, 상업 시설 등 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 생활 환경이 우수합니다. 본 물건지 주변으로 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 9월 17일 접수된 손은혜 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 모든 등기된 권리(을1, 을2, 을2-2, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7)는 말소 대상입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 1,714,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 조사되었으며, 보증금 또한 인수되지 않습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 3,724,207,615원입니다.

4. 상권분석

광주광역시 광산구 수완동은 계획적인 도시 개발이 이루어진 지역으로, 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다. 다양한 규모의 상업 시설, 병원, 학교 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 본 물건지는 이러한 수완동의 중심부 인근에 위치하여 상권 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 단지 진입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용 또한 편리합니다. '산월IC'가 가까워 광역 이동이 수월합니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 대형마트, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 편의시설이 풍부하게 위치하여 생활이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 하자보수 진행 중: 준공 후 하자보수가 진행되고 있으나, 보수가 제대로 완료되지 않을 경우 부대설비 일부가 정상적으로 작동하지 않을 수 있습니다. 이는 추후 수리 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

* 공실 상태: 현재 본 물건은 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 임대 시 하자보수 완료 여부 및 수리 상태 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 수완동의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리관계가 명확한 장점이 있습니다. 그러나 현재 하자보수가 진행 중이며 공실 상태인 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 하자보수의 정상적인 완료 여부와 설비 정상 작동 여부가 향후 가치에 중요한 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 말소되는 권리: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

* 입지: 광주 북부의 주요 주거 지역인 수완동에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 잠재 가치: 하자보수가 원활히 완료되고 설비가 정상화된다면, 주변 시세에 맞춰 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 연립주택 거래 사례를 분석한 결과, 동일 면적 대비 평당 거래가는 약 400만원에서 500만원 수준으로 파악됩니다. 본 물건의 전용면적(52.47㎡)을 고려할 때, 시장 시세는 약 2억 3천 8백만원 내외로 추정됩니다.

다만, 본 물건의 감정가는 31억 3천만원으로 최근 시세와 상당한 괴리가 있습니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 평가 기준, 또는 단지 전체의 가치 등이 복합적으로 반영되었을 수 있으나, 실제 거래되는 단위 면적의 시장 가격과는 차이가 큰 것으로 보입니다.

또한, 준공 후 하자보수 진행 중인 점과 현재 공실 상태인 점을 감안할 때, 추가적인 수리 비용 발생 가능성 및 임대차 리스크를 고려해야 합니다.

이에, 현재 시세 및 물건의 상태를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 1억 7천만원 ~ 2억 0천만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 하자보수 상태를 면밀히 확인하고, 예상 수리 비용을 산정하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.