나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34312 [1] 광주광역시 서구 쌍촌동 986-13 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 "5.18역사공원" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 및 업무용 부동산 등이 혼재한 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

정방형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측에 보행로 및 왕복8차선 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 철근콘크리트조 및 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물로서, 외벽 : 석재붙임, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 타일, 판넬, 인테리어 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 2-가) 업무시설 및 의료시설, 교육연구시설로서, 지하1,2층 : 주차장 등, 1층 : 은행, 약국, 식당(공실) 등, 2층 : 의원, 공실 등, 3층 : 보험회사, 공실 등, 4층 : 보험회사, 공실 등, 5층 : 감정평가사무실, 6층, 7층 : 동광건설사무실임.

설비내역

일반적인 위생시설 및 급배수시설, 소방설비, 엘리베이터, 냉,난방설비, 주차장 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34312 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 농협은행주식회사 (추정)

* 매각 대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

* 소재지: 광주광역시 서구 상무대로 928 (쌍촌동)

* 용도: 근린시설 (주요 용도: 업무시설, 근린생활시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 및 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물

* 건축 허가일: 2000년 10월 17일

* 사용 승인일: 2002년 01월 23일

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 1,182,162,738원

* 토지 면적: 1122.60㎡ (약 339.6평)

* 건물 면적: 6712.30㎡ (약 2030.6평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 "5.18역사공원" 북서측 인근에 위치함.

* 주변은 상업용 및 업무용 부동산 등이 혼재한 노선상가지대로서 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호함.

2.3. 인접 도로상태

* 본건은 북측에 보행로 및 왕복 8차선 아스팔트 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 토지 등기부상 채권 총액: 10,667,271,389원

* 건물 등기부상 채권 총액: 12,560,523,389원

* 말소기준권리: 2002년 02월 08일 접수된 광주은행의 근저당권 (을8)

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 전세권, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리 검토

* 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됨.

* 따라서, 본건 취득 시 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 목록:

* 광주은행쌍촌동지점 (보증금: 700,000,000원, 전입일자/사업일자: 2014-07-25, 대항력: 없음)

* 동광건설주식회사 (보증금: 445,252,000원, 대항력: 없음)

* 동광농수산주식회사 (보증금: 5,000,000원, 전입일자/사업일자: 2021-12-28, 대항력: 없음)

* 마상복 (보증금: 198,000,000원, 전입일자/사업일자: 2002-03-16, 대항력: 없음)

* 마상복 (보증금: 198,000,000원, 전입일자/사업일자: 2002-03-16, 배당신고일자: 2025-12-29, 대항력: 없음)

* 소광섭 (보증금: 60,000,000원, 대항력: 없음)

* 아이앤씨씨 주식회사 광주지점 (보증금: 60,000,000원, 전입일자/사업일자: 2002-04-19, 배당신고일자: 2026-01-08, 대항력: 없음)

* 안경선 (보증금: 130,000,000원, 전입일자/사업일자: 2012-03-09, 확정일자: 2024-04-25, 배당신고일자: 2025-12-08, 대항력: 없음)

* 예별손해보험주식회사 (보증금: 215,000,000원, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 2026-01-16, 대항력: 없음)

* 웰랜드개발주식회사 (보증금: 100,000,000원, 전입일자/사업일자: 2020-10-16, 대항력: 없음)

* 주식회사디케이산업 (보증금: 450,000,000원, 대항력: 없음)

* 주식회사삼성명문보험대리점 (보증금: 50,000,000원, 전입일자/사업일자: 2018-02-08, 배당신고일자: 2026-01-08, 대항력: 없음)

* 주식회사용곡광주지점 (보증금: 5,000,000원, 전입일자/사업일자: 2016-12-30, 대항력: 없음)

* 주식회사웰랜드디앤씨 (보증금: 1,000,000원, 전입일자/사업일자: 2017-07-28, 대항력: 없음)

* 태평양감정평가법인 (보증금: 460,000,000원, 전입일자/사업일자: 2010-03-23, 배당신고일자: 2025-10-19, 대항력: 없음)

* 주식회사태평양리얼티 (보증금: 0원, 전입일자/사업일자: 2017-07-17, 대항력: 없음)

* 주식회사파주운정오피에프브이 (보증금: 0원, 전입일자/사업일자: 2018-08-14, 대항력: 없음)

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리는 2002년 2월 8일자 광주은행 근저당입니다.

* 상기 목록에 기재된 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 전원은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업/업무 환경

* 본건은 광주 서구의 주요 상업 및 업무 지구에 위치하며, 5.18역사공원과 인접하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 대로변에 위치하여 가시성이 우수하며, 주변에 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 건물 용도별 분석

* 본 건물은 지하 2층, 지상 7층 규모로, 현재 업무시설, 의료시설, 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.

* 지하층은 주차장으로 활용되고 있으며, 각 층별로 은행, 약국, 식당, 의원, 보험회사, 감정평가사무실, 건설사무실 등이 입점해 있거나 사용 중입니다.

* 다양한 업종의 입점이 가능하여 활용도가 높은 복합 상업/업무용 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 건물 내에 은행, 약국, 식당 등 필수 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 주변 상업 지역으로서 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 공공시설 접근성

* "5.18역사공원" 인근에 위치하여 문화 및 여가 활동 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 모든 등록된 권리가 말소될 예정으로, 권리상 위험은 매우 낮은 편입니다.

* 다만, 명도 과정에서 발생할 수 있는 명도 저항 가능성은 염두에 두어야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 건물 일부 층에 공실이 발생할 수 있으며, 이는 임대 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. (1층 식당, 2층 의원, 3층 보험회사, 4층 보험회사 일부 공실 언급)

* 등기부상 채권 총액이 상당한 규모(토지 100억 이상, 건물 120억 이상)로, 시세 대비 적정 낙찰가 분석이 중요합니다.

* 일괄 매각 대상이므로, 건물 전체에 대한 관리 및 운영 책임이 매수인에게 있습니다.

* 주변 환경 검색 결과, 본 물건지와 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

광주광역시 서구에 위치한 7층 규모의 복합 상업/업무용 건물로, 대로변 입지와 5.18역사공원 인접이라는 입지적 강점을 지니고 있습니다. 교통이 편리하고 다양한 용도로 활용 가능한 구조를 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계가 명확하여 매각 후 소멸되는 권리가 대부분이며, 인수해야 할 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 총 채권액이 감정가를 상회하는 매우 높은 수준이며, 일부 공실 가능성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 종합적으로 볼 때, 투자 가치를 지닌 물건으로 판단되나, 신중한 시세 및 수익률 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주 서구 상업/업무 핵심 지역 내 대로변 위치로 높은 가시성 및 접근성 확보.

* 7층 규모의 대형 건물로 다양한 업종에 대한 높은 활용 가능성.

* "5.18역사공원" 인근으로 쾌적한 주변 환경.

* 권리 관계가 명확하며, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리적 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 시세, 유사 물건의 최근 거래 사례, 예상 공실률, 향후 예상 임대 수익률, 명도에 소요될 예상 비용, 낙찰 후 예상되는 내부 수리 및 유지보수 비용 등 추가적인 시장 분석과 실사(현장 방문)가 반드시 선행되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 감정가 1,182,162,738원을 기준으로, 시세 및 현장 조사를 통해 적정 낙찰가율을 결정하여 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.