나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6804 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '교통방송국' 남동측 인근에 위치한 부동산(구분건물)인 첨단센트럴파크2차 202동 5층 504호로서 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지대로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 건물 내 5층 504호(복도식, 서향)로서 ·외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등, ·내벽 : 벽지 및 타일 등, ·창호 : 새시창호 등 으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 스프링클러, 기계식주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 자체평탄한 토지로 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 주민공동시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 주출입구는 남측에 위치하며, 왕복2차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

- 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경6804 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 5층504호

용도: 도시형생활주택

감정가: 155,000,000원

토지 면적: 11.12㎡ (약 3.36평)

건물 면적: 47.44㎡ (약 14.35평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이O

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 광산구 쌍암동에 위치한 '첨단센트럴파크2차' 202동 5층 504호입니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로가 통과하고 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 채권자인 이O(임차인: 이진)이 신청한 강제경매 사건입니다.

등기부등본상 을구 12번으로 등재된 임차인 이진의 주택임차권(접수일자: 2025-06-12)이 존재하며, 보증금은 158,000,000원, 전입일자 및 확정일자는 2020-09-15입니다. 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

주택임차권(을12)은 근저당권(을10, 2021-07-02 접수, 13,000,000원)보다 선순위로 보이지만, 권리 분석상 말소기준권리(을10)보다 후순위로 분석됩니다. 그러나 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 임차인 이진의 보증금 158,000,000원은 인수될 가능성이 매우 높습니다.

채권자이자 임차인인 이진이 보증금 158,000,000원에 대해 배당을 받지 못하는 금액이 있다면, 매수인에게 인수될 수 있습니다. 현재 감정평가액(155,000,000원)보다 임차인의 보증금(158,000,000원)이 더 높으므로, 해당 보증금 전액이 인수될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이*

* 보증금: 158,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-15

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금

4. 상권분석

본 물건이 소재한 쌍암동 일대는 아파트 단지와 더불어 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집하여 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 교통방송국이 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

첨단센트럴파크2차는 2018년 3월에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 총 2개동 268세대로 이루어져 있습니다. 본 물건은 철근콘크리트구조의 지상 18층 건물 중 5층에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 위생, 급배수, 화재경보, 승강기, 도시가스, 개별난방, 스프링클러 설비 등을 갖추고 있습니다. 주변에 근린생활시설, 근린공원 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 감정가(155,000,000원)보다 임차인의 보증금(158,000,000원)이 더 높다는 점은, 입찰자가 해당 보증금을 추가로 부담해야 할 가능성이 높음을 시사합니다. 이는 실질적인 취득 금액이 감정가를 초과할 수 있다는 의미이며, 예상보다 높은 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상인 부분에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 첨단지구에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 선순위 임차인의 존재로 인해 매수인이 보증금을 인수해야 하는 상황이며, 이 금액이 감정평가액을 초과하는 점은 큰 부담입니다. 따라서 해당 물건의 실제 시장 가치가 인수 보증금 및 권리 관계를 고려했을 때 충분히 매력적인지 면밀한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2018년 준공) 도시형생활주택으로 상품성이 양호합니다.

* 광주 첨단지구 내에 위치하여 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 주변으로 업무시설 및 상업시설이 발달해 있어 주거 선호도가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(47.44㎡)의 경우 2026년 5월 3일 159,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한 2025년 10월 19일에는 158,000,000원, 2025년 10월 1일에 158,000,000원에 거래된 사례도 확인됩니다.

본 물건의 감정가는 155,000,000원이나, 임차인 이진의 보증금 158,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점을 고려할 때, 입찰가는 최소한 인수되는 보증금 이상으로 책정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

하지만, 채권자이자 임차인인 이진의 배당을 통한 보증금 회수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 현재 감정가가 임차인의 보증금보다 낮은 상황임을 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근이 필요합니다.

최근 실거래가를 고려하여, 158,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이 금액은 인수되는 보증금 158,000,000원을 제외한 순수한 취득 비용을 감안한 것으로, 실제 투자 시에는 추가적인 협상 및 법률 검토가 필수적입니다. 보증금 인수 금액이 클 경우, 예상보다 높은 총 매입 비용이 발생할 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.