나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34327 [1] 광주광역시 광산구 운남동 523-23 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문감정 · 평가일 2025.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 운남동 소재 '운남동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 아파트단지, 근린생황시설 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

세장형 평지로 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-12-13), 제1종지구단위계획구역(2019-12-13), 소로1류(폭 10m~12m) (2016-06-01)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-31)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표상 '부합물 및 종물관계'란 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2(가)): 철근콘크리트지붕 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서 외벽: 치장벽돌, 드라이비트 등 내벽: 목재, 타일, 벽지 등 창호: 새시창호 등 마감임. 기호(ㄱ),(ㄴ): 경량철골조 렉산지붕 및 판넬지붕 단층건으로서 외벽: 강화유리 등 마감임.

이용상태

기호(2(가)): 학원(1~3층), 주택(4층) 기호(ㄱ),(ㄴ): 창고 등으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비,화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 스프링클러설비,환기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

'지적및건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 부합물(ㄱ),(ㄴ)이 소재하여 평가함.

공부와의 차이

4층은 현황 '주택'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 매각 포함
- 목록 1. 지상 소재 수목(비파나무 등) 매각 포함
- 목록 1. 토지 일부는 도시계획시설(도로)에 저촉되며 감정가는 이를 감안한 금액임
- 목록 2. 4층 부분은 현황 주택으로 이용 중
- 목록 2. 옥상 옥탑부분의 2층 부분은 기계실과 창고 등으로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34327 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 운남동 523-23 (신주소: 광주광역시 광산구 목련로219번길 102-24)

용도: 교육연구시설 (건축물대장상)

감정가: 2,049,181,600원

토지면적: 654.00㎡ (약 197.84평)

건물면적: 998.96㎡ (약 302.40평)

제시외 건물 면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주원광신용협동조합 (등기부상 근거: 갑19, 갑14)

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 건은 광주광역시 광산구 운남동 소재 '운남동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 운남동행정복지센터 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행하는 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

인접 도로: 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

지역 지구: 본 건은 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m)와 저촉됩니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

등기부상 현황:

말소기준권리는 2023년 6월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(14.4억원)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 다수의 근저당, 가압류, 압류 채권 등이 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

제공된 정보상으로는 명확히 명시된 소멸되지 않는 권리가 없습니다. ('지상권개요:' 항목이 있으나 내용이 없어 확인 필요).

임차인 현황:

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 현재 거주 중인 임차인의 유무 및 대항력, 보증금/차임 등에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본 건은 운남동행정복지센터와 인접하여 행정 업무 및 주민 서비스 시설 접근성이 좋습니다. 주택 및 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 배후 주거 수요를 기반으로 한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 종합병원, 대형마트 등은 차량이나 대중교통 이용 시 접근 가능합니다.

교통: 차량을 이용한 도심 및 외곽 지역 접근성이 양호한 편입니다. 다수의 시내버스 노선이 운행하는 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 현황과 공부상 차이: 건물은 교육연구시설로 등록되어 있으나, 4층은 현재 주택으로 이용 중이며, 제시외 건물(기계실, 창고 등)이 존재하여 건축물대장과의 차이가 있습니다. 이는 향후 용도 변경 또는 원상 복구 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 일부 도시계획시설(도로) 저촉: 토지 일부가 도시계획시설(도로)로 지정되어 있어, 해당 부분의 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 이는 감정평가 시 반영된 것으로 파악됩니다.

군사시설 보호구역: 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 현재 점유 현황 및 임대차 관계가 불분명하여, 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 운남동에 위치한 교육연구시설로, 행정복지센터 인근에 자리하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 4층 주택 이용, 제시외 건물 존재, 토지 일부의 도시계획시설 저촉, 비행안전구역 포함 등 공부상 내용과 현황의 차이 및 법적 제약 사항이 다수 존재합니다. 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, 임차인 현황이 미상인 점은 주의 깊은 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 배후 주거 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 잠재적 활용 가치가 있습니다.

운남동행정복지센터 인근이라는 점은 지역 내에서의 인지도와 접근성을 높여줍니다.

토지와 건물을 일괄매각으로 취득할 수 있어, 향후 개발 또는 재건축 시 통합적인 계획 수립이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,049,181,600원입니다.

제공된 정보상 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

예상 입찰가는 본 물건의 교육연구시설 등록 용도와 4층의 주택 이용 현황, 토지 일부의 도로 저촉, 비행안전구역 포함 여부, 제시외 건물 처리 비용, 그리고 미확인 임차인으로 인한 명도 리스크 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가율 등을 면밀히 분석하여 본건의 실제 가치를 판단한 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.