나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5387 [1] 충청북도 청주시 서원구 사창동 132-2 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 사창동 소재 ‘사창사거리’ 북서쪽 인근에 위치하며, 본건 인근은 단독주택, 연립·다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로(1순환로, 사직대로) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 및 시멘벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제2층 제202호로서 외벽: 페인트 마감 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북쪽으로 노폭 5m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청주고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

경매 사건 번호: 청주지방법원 2025타경5387 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 청주중부신용협동조합

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 충청북도 청주시 서원구 사창동 132-2, 2층202호

용도: 연립주택

1.3. 면적 정보

토지 면적: 61.37㎡ (약 18.57평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 78.25㎡ (약 23.67평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트 및 시멘벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제2층 제202호

준공 연도: 1985년 (건축물대장 기반)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 사창동 소재 ‘사창사거리’ 북서쪽 인근에 위치하며, 본건 인근은 단독주택, 연립·다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 일반 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로(1순환로, 사직대로) 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2020년 5월 11일 접수된 청주중부신용협동조합의 근저당권 (을4) 입니다.

본 매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 청주중부신용협동조합 근저당 (을4)

* 유재형 전세권설정 (을6)

* 청주시 압류 (갑5)

* 청주중부신용협동조합 임의경매 (갑6)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 분석

임차인: 유재형

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 미상

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 전세권설정은 말소될 예정이며, 낙찰자에게 보증금 반환 의무가 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 여부 및 별도 약정 등은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 소재한 사창동 일대는 도시 기반 시설이 잘 갖추어져 있으며, 지역 내 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 매매/임대 시세

최근 주변 연립/다세대 주택의 거래 사례를 분석한 결과, 전용 면적 기준 3.3㎡당 약 110만원 ~ 160만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 건물 면적(78.25㎡)을 고려할 때, 주변 시세 대비 감정가는 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 인근 동신(가,나,다) 연립다세대 (1980년식, 51.9㎡) 2026년 6월 6800만원 거래

* 인근 동남주택 다세대 (1990년식, 46.08㎡) 2026년 5월 5100만원 거래

* 인근 늘봄 연립 (1985년식, 54.81㎡) 2026년 7월 9000만원 거래

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 교육시설

* 청주고등학교 (인근)

* 청주교육지원청 (인근)

* 기타 다수의 초, 중, 고등학교가 통학 가능한 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 유재형 씨는 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 그러나 전입일자, 확정일자 등의 상세 정보가 누락되어 있어, 실제 점유 현황 및 법적 지위에 대한 추가 확인이 필요합니다. 낙찰자가 보증금 반환 의무를 인수하지 않는 것으로 명시되어 있으나, 혹시 모를 법적 분쟁에 대비하여 현장 조사 시 반드시 임대차 관계를 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후도

본건 건물은 1985년 준공되어 약 40년 가량 경과한 노후 건물입니다. 향후 주요 설비 교체 또는 건물 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타

건축물대장상 '제일연립'으로 표기되어 있으나, 최근 거래 사례 중 '동신', '동남주택', '늘봄' 등으로 표기된 건물과의 정확한 관계는 추가 확인이 필요합니다. (단, 본건 주소지 132-2는 '제일연립'이 맞습니다.)

7. 종합 의견

본건은 청주시 서원구 사창동에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 편입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 말소기준권리보다 앞서는 권리가 없어 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸되어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 임차인 관련하여 대항력 여부 및 보증금 인수 문제는 명확히 확인되었으나, 실제 점유 상황 및 추가적인 분쟁 가능성은 현장 조사를 통해 면밀히 검토해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보여 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 사창동의 비교적 양호한 주거 환경 및 교통 접근성.

* 낮은 감정가 대비 높은 시세: 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익 기대 가능.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 하위로 대부분의 권리가 소멸될 예정.

* 보증금 인수 부담 없음: 임차인 관련 명확한 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 0원' 명시.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 80,000,000원입니다. 주변 유사 물건들의 시세 분석 결과, 본건 건물의 면적 및 위치를 고려했을 때 실거래가 및 시장 가치는 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위로 추정됩니다.

낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 확보할 수 있습니다.

종합적인 시장 상황, 본건의 명도 가능성, 그리고 예상되는 수익률을 고려하여, 95,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

※ 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.