나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102076 [1] 부산광역시 사하구 신평동 445 더블루오피스텔 1동 11층1109호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 신평동 소재 '신남초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 '신평역' 및 버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물(내) 제11층 제1109호로서, 외벽 : 외장석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지내 자체지반 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2017-10-18), 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-01)(소로1-48)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102076 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 신평동 445 더블루오피스텔 1동 11층1109호

용도: 오피스텔

감정가: 98,000,000원

토지면적: 15.59㎡ (약 4.72평)

건물면적: 40.39㎡ (약 12.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치: 본건은 부산광역시 사하구 신평동 소재 '신남초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변환경: 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 부산도시철도 1호선 '신평역' 및 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현OOOOOOOOOO

말소기준권리: 2021년 3월 12일 접수된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 (을4)

낙찰 시 소멸되는 권리: 을4(근저당), 갑6(가압류), 갑8(임의경매개시결정) 등은 매각으로 소멸됩니다.

낙찰 시 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 기재 사항이 없으므로, 인수하는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

소유권 이전 내역:

* 갑3: 2015년 12월 11일 소유권 이전 (신탁등기말소)

* 갑4: 2018년 9월 21일 소유권 이전

* 갑5: 2021년 3월 12일 소유권 이전 (매매)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 임대차 조건은 어떻게 되는지에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 지역은 공동주택, 오피스텔, 상가 등 다양한 용도의 건물들이 혼재되어 있는 복합 상권입니다.

인근 시설: 지역 내 근린생활시설들이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

오피스텔 밀집: 더블루 오피스텔을 포함하여 인근에 다수의 오피스텔이 위치하고 있어, 안정적인 임대 수요를 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

교육: 본건에서 약 0.4km 거리에 신남초등학교가 위치하여 자녀의 통학이 편리합니다.

교통: 부산도시철도 1호선 신평역이 인접해 있어 시내 이동이 용이하며, 버스정류장도 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 탑마트 신평점이 인근에 위치하여 장보기 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 임대차 관계가 파악되지 않아, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

감정가 대비 시세: 감정가는 98,000,000원이지만, 최근 유사 면적(40.39㎡)의 실거래가가 8,900,000원에서 9,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 감정가 대비 시세가 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

토지이용계획: 본건은 준공업지역, 소로1류, 상대/절대보호구역, 비행안전구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용이나 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 신평동에 소재한 더블루 오피스텔로, 부산 1호선 신평역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 여건이 양호한 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없어 비교적 명확합니다.

다만, 임대차 관계가 미상으로 확인되고, 최근 실거래가 추이를 볼 때 감정가 대비 시세가 다소 높게 책정된 측면이 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 오피스텔: 신평역이라는 더블 역세권(1호선, 향후 하단-녹산선 예정 가능성)에 위치하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

생활 인프라: 주변에 학교, 마트 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

안정적인 권리: 낙찰 시 소멸되는 권리 외 인수하는 권리가 없어 권리 관계가 깔끔합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본건 건물의 전용면적은 40.39㎡ (약 12.22평)입니다.

* 동일 건물 내 유사 면적(40.387㎡)의 최근 실거래가는 2024년 1월 90,000,000원, 2024년 7월 89,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가는 98,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시장 가격은 8,900,000원에서 9,000,000원 사이로 판단됩니다.

예상 입찰가:

최근 실거래가 및 감정가, 그리고 입찰 시 고려되는 일반적인 낙찰률 등을 감안할 때, 90,000,000원에서 9,200,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 현장 조사 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.