나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102137 [1] 부산광역시 사상구 주례동 595 럭키아파트 5동 14층1408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 "동주초등학교" 북서측 인근에 위치하는 럭키아파트 5동 14층 1408호로서 주위는 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 '주례역' 등이 소재하여 제반 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콩크리트 슬래브지붕 15층 건물(5동) 내 14층 1408호로서(통칭 28평형, 전용 23.54평) * 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감. * 내벽 : 벽지 등 마감. * 창호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재경보 및 옥내소화전설비, 승강기설비, 지상주차장시설, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지대를 평탄화한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 정비되어 있으며 남측으로 폭 약 20m~25m, 동측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 공원(저촉), 도로(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교화경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102137 (1)

* 소재지: 부산광역시 사상구 주례동 595 럭키아파트 5동 14층1408호

* 용도: 아파트

* 감정가: 365,000,000원

* 토지면적: 44.10㎡ (약 13.34평)

* 건물면적: 77.85㎡ (약 23.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부경양돈협동조합 (추정)

* 특이사항: 정비구역

1.2. 건물 및 토지 현황

* 건물구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건물 중 14층 1408호 (통칭 28평형, 전용면적 77.85㎡)

* 토지형상: 북하향 완경사지를 평탄화한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중

* 이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용중

* 설비내역: 급배수, 위생, 화재경보, 옥내소화전, 승강기, 지상주차장, 도시가스, 난방 설비 등이 되어 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 부산광역시 사상구 주례동 소재 "동주초등학교" 북서측 인근에 위치

* 주위는 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성되어 있음

2.2. 교통상황

* 차량 접근 가능하며, 단지 내 가로망이 정비되어 있음

* 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '주례역'이 소재하여 제반 교통사정은 편리한 편임

2.3. 도로상태

* 남측으로 폭 약 20m~25m, 동측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 접함

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 5월 31일 접수된 부경양돈협동조합의 근저당권 (을5)

* 본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 을6, 을7, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9 등의 권리는 모두 소멸될 예정임

* 등기부채권 총액: 333,753,252원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 비록 인수할 보증금은 없으나 현재 거주 중인 임차인이 있을 수 있으며, 이에 따른 점유 관계 및 명도 관련 사항은 현장 확인이 필수적임

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 아파트 단지 인근으로 기본적인 근린생활시설이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

* 주거지역으로서의 안정적인 상권을 형성하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 럭키주례아파트 (주례럭키아파트)

* 건축년도: 1987년 4월 11일

* 총 세대수: 1963세대

* 총 동수: 15동

* 주차대수: 총 1200대 (지상 8대, 지하 50대 - 실제 주차 가능 대수는 더 많을 것으로 추정됨)

* 최고층: 15층

* 관리사무소 연락처: 051-325-8802

5.2. 편의시설

* 교육시설: 동주초등학교 북서측 인근

* 교통시설: 부산도시철도 2호선 주례역, 시내버스정류장 인근

* 기타: 주변에 근린생활시설 및 공공시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

* 일부 토지가 공원(저촉), 도로(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉)에 해당하여 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있음.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 포함됨.

6.2. 정비구역 지정

* 해당 지역이 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 도시 환경 개선을 통한 가치 상승이 기대되나, 사업 진행 과정에서 소음, 먼지 등 일시적인 불편함이 발생할 수 있음.

6.3. 건물 노후도

* 1987년 준공된 아파트로, 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 있을 수 있음.

6.4. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 기본적인 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 주변 환경 및 소음, 교통 등의 요인은 현장 답사를 통해 추가 검토가 필요함.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

* 부산 사상구 주례동 소재 럭키아파트 5동 14층 1408호는 부산 지하철 2호선 주례역 역세권에 위치하며, 초등학교와 인접하여 교육 환경 또한 우수한 편임.

* 정비구역으로 지정되어 있어 향후 도시 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로 인수할 부담은 없음.

7.2. 평가

* 교통, 교육, 생활 편의시설 등 주거지로서의 기본적인 입지 조건이 양호함.

* 건물 노후화는 단점으로 작용할 수 있으나, 정비구역 지정이라는 긍정적 요인이 이를 상쇄할 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

* 부산 지하철 2호선 주례역이 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 탁월한 대중교통 편의성을 제공함.

8.2. 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 지역 개발 및 도시 환경 개선 사업 추진으로 인한 주거 가치 및 부동산 가치 상승 가능성이 높음.

8.3. 합리적인 취득 기회

* 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 44.1㎡ (약 13.3평) 면적 아파트가 170,000,000원 ~ 184,000,000원 (약 385만 ~ 417만 원/㎡) 범위에서 거래됨.

* 최근 84.91㎡ (약 25.7평) 면적 아파트가 320,000,000원 (약 377만 원/㎡)에 거래됨.

* 본 건은 77.85㎡ (약 23.55평) 면적으로, 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 평당 가격을 적용 시, 대략 293,000,000원 ~ 324,700,000원 범위로 추정됨.

9.2. 예상 입찰가 범위

* 감정가: 365,000,000원

* 최근 시장가: 약 293,000,000원 ~ 324,700,000원

* 본 건은 역세권 입지와 정비구역 지정 등 개발 호재를 고려할 때, 시장가 상단 또는 그 이상에서의 경쟁이 예상됨.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80~90% 수준인 292,000,000원 ~ 328,500,000원에서 시작하여, 현장 답사 결과 및 주변 시세 변동, 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 330,000,000원 ~ 350,000,000원 범위에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

* 최종 입찰가는 시장 상황 및 본건의 실제 상태를 면밀히 파악한 후 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.