나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6059 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1432 현대베네시티 지하상가동 지하1층비101-6호 목욕시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 "동백공원" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 숙박시설, 관광시설, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 동백역이 소재하고 있음.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층건물내 제지하1층 제비101-6호로서 외벽:몰탈위 페인팅, 인조석돌붙임 등 내벽:벽지 및 타일, 인테리어마감 등 창호:샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설(목욕장 및 상가)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 스팀보일러설비, 여과기설비, 사우나설비, 냉각기설비, 사우나설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형토지로서 주상복합아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약30미터, 북서측으로 노폭 약15미터내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 대로2류접합, 도로접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 온천공보호구역, 개발행위허가제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임 2)기 타:없 음.

물건 비고

공부상 용도는 일반목욕장이나 운영 중단 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경6059 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동래농업협동조합

감정가: 2,630,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 320.49㎡ (약 96.95평)

토지지분: 320.4933㎡ (약 96.95평)

건물면적: 804.63㎡ (약 243.42평)

건물지분: 804.6328㎡ (약 243.42평)

1.3. 주요 내용

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1432 현대베네시티 지하상가동 지하1층 비101-6호

용도: 공부상 목욕시설, 현재 운영 중단 상태

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 "동백공원" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 숙박시설, 관광시설, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 양호합니다.

해운대 해변과 동백섬 인근의 뛰어난 관광 및 주거 복합 지역에 속해 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

도보 거리에 지하철 2호선 동백역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2023년 1월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(1,800,000,000원)입니다.

이 근저당권을 포함한 모든 기존 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본 경매는 동래농업협동조합의 신청으로 진행되고 있습니다.

등기부에는 다수의 압류 사항이 존재하나, 모두 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 강성규: 보증금 및 차임 미상, 대항력 없음.

* 박정욱: 보증금 및 차임 미상, 대항력 없음.

* 이준형: 보증금 5,000,000원, 차임 600,000원, 전입/사업일자 2020-04-09, 대항력 있음.

* 제유경: 보증금 5,000,000원, 차임 30,000원, 전입/사업일자 없음, 대항력 없음.

* 진순임: 보증금 5,000,000원, 차임 30,000원, 전입/사업일자 없음, 대항력 없음.

'강성규', '박정욱' 임차인은 대항력이 없으나 보증금 및 차임이 미상으로 확인됩니다. 이들의 현황에 대한 정확한 파악이 필수적입니다.

'이준형' 임차인은 2020년 4월 9일 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 보증금 500만원, 차임 60만원으로 명시되어 있으나, 명확한 권리 파악을 위해 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요에 언급되어 있습니다.

다만, 등기부상 지상권은 확인되지 않으므로, 실제 현황 조사를 통해 해당 권리의 존재 여부 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

현대베네시티 단지 내 상가동에 위치하여 배후 단지 수요를 확보할 수 있습니다.

주변 지역은 아파트, 숙박, 관광, 오피스텔, 근린생활시설이 혼합된 복합 상권입니다.

해운대 해변과 동백공원이라는 관광 특구에 인접하여 계절별 유동인구 및 관광객 수요 흡수가 기대됩니다.

4.2. 용도 적합성

공부상 용도가 목욕시설로 되어 있으며, 관련 설비(스팀보일러, 사우나 설비 등)가 갖추어져 있어 용도 적합성은 높습니다.

현황 운영 중단 상태이나, 향후 시설 보수 및 재개장을 통해 목욕시설로서의 기능을 회복할 수 있습니다.

건축물대장상 상가동의 주용도는 판매시설 및 영업시설로 되어 있어, 목욕시설 외 다른 업종으로의 전환 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 2호선 동백역, 다수의 버스 노선

* 쇼핑: 롯데백화점, 신세계백화점(센텀시티점), 홈플러스 등 대형 쇼핑몰 및 재래시장(해운대시장)

* 문화/관광: 해운대 해수욕장, 동백섬, 누리마루 APEC 하우스, 부산아쿠아리움, KNN 타워, 영화의 전당, 벡스코 등

* 의료: 해운대 백병원, 샘물 호스피스병원 등 다수 병의원

* 편의: 다양한 음식점, 카페, 금융기관, 공공시설 (해운대구청, 우체국 등)

5.2. 혐오시설 여부

본건이 소재한 해운대 우동 지역은 부산의 대표적인 관광 및 주거 지역으로, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

깨끗하고 쾌적한 주변 환경을 유지하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

토지이용계획상 '개발행위허가제한구역'으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

그 외 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역, 온천공보호구역 등 다수의 도시계획적 제한이 존재합니다.

6.2. 운영 중단 상태

공부상 용도는 목욕시설이나, 현재 운영이 중단된 상태로 방치되어 있습니다.

이로 인해 시설 노후화, 누수, 관리 부실 등으로 인한 추가적인 수리 비용 발생 가능성이 높습니다.

재개장까지 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 '이준형'이 존재하여 명도 과정에서 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인 '강성규', '박정욱'의 존재는 불확실성을 더하며, 이들의 명도 대상 여부 및 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 해운대 해변 인근의 초역세권, 대단지 아파트 단지 내 상가에 위치한 목욕시설로서 입지적 강점은 분명합니다.

하지만 현재 운영 중단 상태이며, 대항력 있는 임차인 및 미상 임차인의 존재, 개발행위허가제한구역 지정 등 여러 리스크 요인을 동시에 안고 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 명도 협상, 시설 복구 비용 산출, 관련 법규 검토 등 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 핵심 지역의 탁월한 입지 및 미래 가치.

* 대규모 주상복합 단지(현대베네시티)의 고정 배후 수요.

* 지하철역 초역세권이라는 뛰어난 교통 접근성.

* 관광 특구 내 위치하여 관광객 수요 흡수 잠재력.

* 적절한 리스크 관리 및 투자 계획 수립 시 높은 수익률 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가 2,630,000,000원에서 인수해야 할 임차인 보증금 5,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

본건은 운영 중단 상태, 대항력 있는 임차인 존재, 개발행위허가제한구역 지정 등의 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현재 시장 상황, 예상되는 명도 비용, 시설 복구 및 리모델링 비용, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 대략 1,841,000,000원에서 2,104,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (이는 감정가 대비 70~80% 수준의 일반적인 할인율을 적용한 참고 범위이며, 실제 입찰가는 추가적인 분석을 통해 달라질 수 있습니다.)

최종 입찰가를 결정하실 때에는 인수 보증금 5,000,000원을 차감한 금액을 고려하여 실제 투입될 총 자금 계획을 세우셔야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.