나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경800 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 151-5 한신아파트 102동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 기장군 기장읍 동부리 소재 "기장초등학교" 북동측 인근에 위치하는 한신아파트 제102동 제6층 제604호로서, 본 아파트단지는 총 9개동 1,131세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 도서관, 공원 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 동해선"기장역"이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 지상20층 건물(제102동)내 제6층 제604호로서, (사용승인일: 1995.05.18.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대내 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30미터, 서측으로 노폭 약 18미터, 북동측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 15미터 내외 도로에 각각 접하며, 단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의 : 기장군 창조건축과(051-709-4292))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경800 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 151-5 한신아파트 102동 6층604호

* 용도: 아파트

* 감정가: 259,000,000원

* 토지면적: 27.18㎡ (약 8.22평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 우OOO (우리은행)

* 집합건물 정보: 부산 기장군 기장읍 동부리 151-5번지 한신그린코아아파트, 1995년 5월 18일 사용승인. 총 9개동 1131세대.

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 소재 "기장초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 도서관, 공원 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 동해선 "기장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 북서측 약 30미터, 서측 약 18미터, 북동측 약 8미터, 남측 약 15미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다. 단지 내 진입로 및 가로망이 정비되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2023년 10월 27일 접수)

* 등기부 요약:

* 매각으로 인해 소멸될 권리:

* 우리은행 근저당 (2건): 2023년 10월 27일 접수, 총 채권액 203,500,000원.

* 각종 가압류 (7건): 사단법인 에스케이미소금융재단, 정영자, 정영옥, 최일형, 최미리, 현대카드, 롯데카드 (등기부상 모두 말소 처리됨).

* 우리은행 임의경매개시결정: 2025년 11월 7일 접수, 채권액 193,323,931원.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다. 이 지상권의 내용 및 권리자는 등기부 요약에서는 명확히 확인되지 않으나, 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 다만, 임대차 관계는 미상이며, 점유자가 존재할 경우 명도 협의 및 절차가 필요할 수 있습니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 대항력을 갖추고 있을 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 이용 현황: 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 단지 내 및 인근에 근린생활시설, 학교, 공원 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 편의시설 접근성: 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 "기장역" 인근 상권을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 기장초등학교가 단지 북동측 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 동해선 기장역이 근거리에 있어 도심 접근성이 용이하며, 버스정류장도 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 역시 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 유치원, 어린이놀이터, 주민공동시설 등 부대시설이 갖추어져 있으며, 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 인수 위험: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 명도 관련 변수: 임대차 관계가 미상이고 점유자가 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1995년 준공된 건물로 27년차를 맞이하여 노후화가 진행되었으므로, 향후 수리 또는 재건축/리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

부산광역시 기장군 기장읍에 위치한 본 아파트 물건은 기장초등학교 인근의 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 1131세대의 대단지 아파트로 단지 규모와 편의시설 접근성이 좋으며, 동해선 기장역을 통한 교통망 또한 양호합니다. 모든 권리가 소멸되는 임의경매 물건이라는 장점이 있으나, 등기부상 '지상권'의 불분명함과 미상인 임대차 관계로 인한 명도 리스크는 신중한 검토가 필요합니다. 27년차 건물로서의 노후화는 장기적인 관점에서 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 안정성: 1131세대의 대규모 단지로 관리 운영의 안정성과 다양한 부대시설 이용이 가능합니다.

* 역세권 입지: 동해선 기장역이 인접해 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 시세 대비 경쟁력: 최근 매매 시세와 비교 시, 적정 수준의 입찰가를 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 장기적 가치 상승 기대: 향후 지역 개발 및 건물 노후화에 따른 재건축/리모델링 사업 추진 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 3일 거래: 84.985㎡ (약 25.71평), 14층, 250,000,000원.

* 2026년 7월 17일 거래: 84.985㎡ (약 25.71평), 4층, 237,000,000원.

* 시세 분석: 본건과 동일한 84.985㎡ (약 25.71평) 면적의 경우, 최근 2026년 6월 및 7월 거래 기준으로 237,000,000원부터 250,000,000원까지 형성되어 있습니다.

* 감정가와 비교: 본건의 감정가는 259,000,000원입니다. 이는 최근 실거래가 상단과 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

* 명도 관련 비용, 수리 비용, 세금, 부대비용 등을 고려할 때, 최근 시세 하단부인 2억 3천 7백만원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 230,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.