나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6064 [1] 부산광역시 해운대구 반송동 250-115 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반송동 소재 '반송초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 소규모 공동주택 등으로 형성되어 주위환경 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 완경사지대 내에 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반송초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반송초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(상세내용은 별도문의:건축과)<도시 및 주거환경정비법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물로서, (사용승인:1992.10.28) 외벽 : 벽돌 타일 붙임 마감 등, 내벽 : - 창호 : 샷시창 구조임. 내부 현장조사 불가하여 내벽 생략하오니 경매 입찰시 유의바람.

이용상태

공부상 단독주택(다가구)으로 이용중인 것으로 조사되나, 현장조사시 폐문부재로서 내부이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

일련번호(2) : 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : -.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6064 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 반송동 250-115 (도로명주소: 부산광역시 해운대구 아랫반송로30번길 25-4)

용도: 다가구주택

감정가: 167,123,200원

토지면적: 50.00㎡ (약 15.12평)

토지지분: 50㎡

건물면적: 176.80㎡ (약 53.48평)

건물지분: 176.8㎡

건물구조: 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물

사용승인일: 1992년 10월 28일

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 해운대구 반송동에 위치하며, '반송초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 소규모 공동주택 등이 혼재하여 주거 지역으로서 일반적인 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 토지는 완경사지대 내 정방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중에 있으며, 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 5월 6일 접수된 승학신용협동조합의 근저당권(30,000,000원)입니다. 이보다 선순위의 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

이후 접수된 가압류(부산신용보증재단, 2023.04.14), 압류(해운대구, 2024.09.19), 강제경매(부산신용보증재단, 2025.11.10) 등의 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 52,400,000원입니다.

임차인 현황:

* 김동엽: 전입 2024-11-12, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* 김순옥: 전입 2018-05-03, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음

* 조영애: 전입 2023-10-19, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임차인 김순옥은 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다. 비록 보증금이 '0원'으로 기재되어 있으나, 실제 보증금액이 미상이거나 인수될 가능성이 있으므로 입찰 전 추가 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 법률적 검토가 필요한 사항입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 내용 없음)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 해운대구 반송동 일대는 주거 밀집 지역으로, 대규모 아파트 단지보다는 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 주를 이루고 있습니다. 반송초등학교가 인근에 위치하여 기본적인 교육 환경은 갖추고 있으나, 대형 상업시설이나 번화한 상권과는 거리가 있습니다. 주변에 시장이나 마트 등이 있어 기본적인 생활 편의시설은 이용 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 시내버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 보통 수준입니다.

* 교육: 단지 북동측 인근에 반송초등학교가 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 시장 및 마트 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 소규모 공동주택 등이 혼재되어 있으며, 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김순옥은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 0원으로 기재되어 있으나 실제 인수해야 할 보증금이 있을 수 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 건물 노후: 1992년 10월 28일 사용승인된 건물로, 약 34년 경과한 노후 건축물입니다. 향후 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 감정평가 당시 건물 내부 현장 조사가 불가하여 정확한 내부 상태 및 이용 현황 파악에 제한이 있습니다. 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

* 주거환경개선지구: 주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 정비사업 등의 가능성이 있으나, 구체적인 사업 진행 상황 및 그에 따른 영향은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 반송동에 위치한 다가구주택으로, 상대적으로 저렴한 감정가에 경매가 진행 중입니다. 교육 및 생활 편의시설이 인근에 갖추어져 있어 기본적인 생활 여건은 마련되어 있습니다. 그러나 30년 이상 경과한 노후 건물이라는 점, 내부 확인이 불가하다는 점, 그리고 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 불확실성 등은 주요 고려 사항입니다. 주거환경개선지구라는 점은 향후 개발 가능성을 내포하지만, 구체적인 계획은 불투명합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 소유권 행사에 용이합니다.

* 지역적 잠재력: 주거환경개선지구 지정으로 향후 지역 정비 및 개발 가능성이 존재합니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 시장 가격 대비 저렴한 감정가로 진입이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 정보에 따르면 인수할 보증금 총액은 0원으로 표기되어 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김순옥의 보증금 0원 표기에 대한 명확한 확인이 필요하며, 이는 낙찰 후 인수해야 할 금액이 될 수 있습니다. 이러한 불확실성을 고려하고, 건물의 노후도와 내부 확인 불가 등의 리스크를 감안할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 167,123,200원 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 시세 조사와 현장 답사를 통해 권리 분석과 더불어 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.