나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6042 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1159-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 재송여자중학교 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서 주거용(단독주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 약 6~7미터 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반 주거지역), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(여명유치원) 등.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임. 2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2)철근콘크리트 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 4층 건으로, (사용승인일 : 1991.07.23.) 외벽 : 치장벽돌 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. 창호 : 샷시창 마감 등.

이용상태

현황 다가구주택으로 이용중인 것으로 확인되니 경매진행시 확인요함.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산광역시 해운대구 재송동 1159-2 소재 다가구주택 경매 물건에 대한 정보를 종합적으로 분석하여 제공합니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6042 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1159-2

용도: 다가구주택

감정가: 435,278,490원

토지면적: 192.90㎡ (약 58.35평)

건물면적: 468.27㎡ (약 141.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOO

건물 사용승인일: 1991년 07월 23일

건물 구조: 철근콘크리트 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 재송여자중학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 주거 밀집 지역입니다. 북서측으로는 약 6~7미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 토지는 완경사지를 평탄하게 조성한 세장형 토지로서 주거용 건물 부지로 이용 중에 있습니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(여명유치원)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 환경: 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 밀집 지역.

* 교통: 차량 접근 가능, 인근 시내버스정류장 위치 (교통사정 보통).

* 도로: 북서측 약 6~7미터 포장도로 접함.

* 토지 이용: 완경사지를 평탄하게 조성한 세장형 토지, 주거용 건부지.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(여명유치원).

1.3. 권리분석

본 물건은 다수의 임차인이 존재하며, 일부 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다.

* 임차인 현황:

* 곽

보증금: 3,000,000원

차임: 180,000원

전입일자: 2013-06-25

배당신고일자: 2026-01-09

대항력: 있음

* 김

보증금: 8,000,000원

차임: 170,000원

전입일자: 2012-10-31

배당신고일자: 2025-12-12

대항력: 있음

* 동

보증금: 20,000,000원

차임: 30,000원

전입일자: 2013-07-25

확정일자: 2011-11-25

배당신고일자: 2026-01-13

대항력: 있음

* 박

보증금: 10,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2013-05-08

배당신고일자: 2026-01-07

대항력: 있음

* 손

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-10

확정일자: 2020-07-06

배당신고일자: 2024-07-31

대항력: 없음

* 손

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-07

대항력: 없음

* 정

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-11-02

확정일자: 2018-11-02

배당신고일자: 2025-11-26

대항력: 없음

* 말소기준권리: 을7 (토지) / 을11 (건물) - 2017-06-13, 근저당, 수협엔피엘대부주식회사, 163,200,000원.

* 인수되는 권리: 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리, 대항력 있는 임차인의 보증금 등은 인수될 수 있습니다. 본 건의 경우, 4명의 임차인이 '대항력 있음'으로 명시되어 있으나, 제시된 '인수 보증금 합계: 0원'에 따라 추가 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 경매 진행 시 임차인과의 보증금 및 배당 관계는 재확인이 필수적입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권 개요가 있으나, 등기부상 해당 권리가 명시되어 있지 않습니다. 따라서 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 경매 낙찰 시 해당 임차인의 권리 관계 및 보증금 회수 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 해운대구 재송동 일대는 아파트 단지와 공동주택, 단독주택이 밀집한 전형적인 주거지역입니다. 주거 밀집 지역의 특성상 안정적인 임대 수요가 기대될 수 있으며, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능도 갖추고 있습니다.

주변 지역의 개발 현황이나 잠재적 개발 계획 등에 대한 추가적인 조사가 필요하나, 현재로서는 배후 주거 수요를 기반으로 한 임대 수익형 물건으로서의 가치를 평가할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 본건 북측 인근에 재송여자중학교가 위치하고 있으며, 주변에 유치원 등 교육 시설이 분포하고 있습니다. (절대보호구역, 상대보호구역 지정 사항 확인)

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 주변에 해운대종합사회복지관, 반송종합사회복지관 등이 위치하고 있어 복지 시설 이용도 가능합니다.

* 기타: 해운대수목원이 차량으로 약 15-20분 거리에 위치하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 과거 쓰레기 매립장이었던 곳이 친환경 수목원으로 조성되어 시민들의 휴식 공간으로 활용되고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 4명의 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 제시되었으나, 실제 현황 조사 및 배당표 확인을 통해 미회수 보증금 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

* 건물 노후: 1991년 사용 승인된 건물로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 리모델링 또는 재건축 시의 추가적인 비용 및 시간을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 절대보호구역(여명유치원) 등의 토지이용계획 및 제한사항을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 해운대구라는 입지적 장점을 가지며, 다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 30년 이상 경과된 건물 노후화, 제2종일반주거지역 등의 용도 및 기타 제한사항, 그리고 무엇보다 '대항력 있는 임차인'의 존재는 본 물건의 투자 가치 및 안정성에 대한 신중한 검토를 요구합니다.

특히, 대항력 있는 임차인 4명의 보증금 및 배당 관계에 대한 철저한 현장 조사와 법적 검토가 필수적입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 낙찰자에게 추가적인 보증금 부담이 없을 수 있음을 시사하지만, 이는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 잠재적 리스크로 간주해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 해운대구라는 우수한 입지 조건: 부산의 주요 도심 중 하나로, 꾸준한 수요와 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 다가구주택으로서 임대 수익 기대: 안정적인 임대 수요를 기반으로 한 수익형 부동산으로서의 가치.

* 재송동 일대의 주거 밀집 지역: 배후 수요가 풍부하여 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 435,278,490원입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 추가적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되지만, '대항력 있는 임차인'의 존재는 여전히 잠재적 리스크로 작용합니다. 또한, 건물의 노후화 등을 고려할 때, 감정가격을 기준으로 하되, 현장 조사 결과 및 시장 상황을 종합적으로 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 바람직하며, 임차인 관련 제반 사항을 면밀히 확인한 후 보수적으로 입찰가를 결정할 것을 권장합니다. (본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가격을 제시하기 어렵습니다. 이는 추가적인 시장 조사 및 권리 관계 최종 확인이 필요하기 때문입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.