나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23027 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 401-5 대능더에스티지 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양성초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공 동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선(양정역)이 소재 하는등 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물내 제5층 제501호로서, 외 벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽: 벽지 및 인테리어 등 마감(추정), 창 호: 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 기계식주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북향 완경사지대내 인접지와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-대지권 목적인 토지의 표시 1:일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2025-08-13)(2025- 08-13, 건축제한 완화), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-01-29)(접합), 가로구역별 최고높이 제한 지역(2024-06-12)(최고높이 175m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준 높이 125m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. -대지권 목적인 토지의 표시 2:일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2014-01-29)(접 합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 175m)<건축법>, 가로구역별 최고 높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: 북향 완경사지대로서 북측 진입부분은 지하부분이며, 남측 진입부분은 1층임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 송원진)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23027 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 401-5 대능더에스티지 5층501호

건물명: 대능더에스티지

용도: 아파트

건물 층수: 총 20층 중 5층

준공년월: 2019년 08월 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 10.19㎡ (약 3.08평)

토지 지분: 10.19㎡ (약 3.08평)

건물 면적 (전용면적): 51.55㎡ (약 15.60평)

건물 지분: 51.55㎡ (약 15.60평)

* 분양면적은 별도 명시되지 않았으나, 일반적인 아파트의 경우 전용면적보다 더 넓게 책정됩니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 224,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양성초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산도시철도 1호선 양정역이 인접해 있어 전반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 남측 및 북측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 11월 07일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권액 235,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 부산진구 및 사하구의 압류 등이 포함됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 개요는 비고란에 기재되어 있지 않습니다.

다만, 임차인 송원진 씨의 주택임차권(접수일자 2024-10-16, 권리금액 235,000,000원) 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 그러나, 물건명세서 및 주의사항에 기재된 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 내용에 따라 송원진 씨는 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 이로 인해 해당 물건은 인수되는 보증금 없이 매각될 것으로 판단됩니다.

3.4. 주요 임차인 현황

* 임차인: 송 (채권양도)

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-10-11

대항력: 있음

비고: HUG와의 확약서에 따라 잔존 보증금에 대한 매수인에 대한 대항력 및 반환청구권 포기 동의서 제출되었습니다.

* 임차인: 임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-03

대항력: 있음

비고: 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 추가 확인 또는 명확한 권리관계 파악이 필요합니다.

3.5. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 235,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(건축제한 완화), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

4.2. 주변 개발 현황

양정동 지역은 주거 및 상업시설이 발달한 지역으로, 지속적인 도시 기반 시설 확충 및 개발이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 양성초등학교가 위치하고 있으며, 부산도시철도 1호선 양정역과 버스정류장이 가까워 교육 및 교통 환경이 우수합니다. 또한, 상업지역에 위치하여 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 송원진 관련 변동 가능성

주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 제출로 인해 임차인 송원진 씨의 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권이 포기되었으나, 법적 효력 및 이행 여부에 대한 최종 확인이 필요할 수 있습니다. HUG의 보증금 처리 과정에서 예상치 못한 변동이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.2. 임차인 임경현의 대항력 및 보증금 미상

임차인 임경현 씨는 대항력을 보유하고 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 보증금이 없음에도 대항력이 인정되는 특별한 사정이 있는지, 혹은 정보 오류인지 추가적인 확인이 필요합니다. 만약 보증금이 없더라도 점유에 따른 법적 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 건물 관리 상태

2019년 준공된 비교적 신축 건물이나, 입찰 전 현장 방문을 통해 건물 내부 및 외부의 관리 상태를 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 양정동의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 아파트입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서로 인해 선순위 임차인 송원진 씨의 보증금 관련 리스크가 상당히 완화될 것으로 예상됩니다. 이로 인해 인수되는 보증금이 없어 입찰가 산정에 유리할 수 있습니다. 다만, 임차인 임경현 씨의 대항력 보유 및 보증금 미상에 대한 부분은 추가적인 검토가 필요합니다. 전반적으로 권리관계가 명확하게 정리된다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 1호선 양정역 역세권으로 교통이 편리하며, 양정동 지역의 생활 인프라 이용이 용이합니다.

* HUG 보증으로 인한 리스크 완화: 임차인 송원진 씨의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금 위험이 최소화될 가능성이 높습니다.

* 신축급 아파트: 2019년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 아파트로서의 주거 가치가 높습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 소유권 문제가 깔끔하게 정리될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 224,000,000원입니다. 권리분석 결과, 임차인 송원진 씨의 경우 HUG와의 확약서에 따라 낙찰자가 추가로 부담해야 할 임차보증금이 없을 것으로 판단됩니다. 임차인 임경현 씨의 경우 대항력은 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 이 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

상기 내용을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 임차인 임경현 씨 관련 불확실성에 대한 리스크 프리미엄을 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

일반적으로 낙찰가율은 시장 상황 및 물건의 특성에 따라 변동되므로, 현장 조사 및 시세 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

(참고: 구체적인 예상 입찰가 산정은 별도의 시장 분석 및 현장 조사가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.