나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23028 [1] 부산광역시 동래구 안락동 436-16 제이에스레그노1차 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 동래구 안락동 소재 '동해남부선 안락역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 전반적인 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 '동해남부선 안락역' 및 노선버스장류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13건 내, 제10층 제1002호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 내부 미조사 창호 : 하이샷시임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임. (현황'주거용 오피스텔'로 추정됨)

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 주차타워설비, 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측 소로, 남서측, 남동측 으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

안락동 436-16, 436-17 :준주거지역(2007-01-02), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 54m)<건축법>, 상대보호구역(2022-03-23)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용 오피스텔로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공부상 업무용 오피스텔이나 주거용 오피스텔로 주정됨. 주택도시보증공사(양도전:임차인 윤동목)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23028 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 안락동 436-16 제이에스레그노1차 10층1002호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 추정)

감정가: 281,000,000원

토지 면적: 18.11㎡ (약 5.48평)

토지 지분: 18.1129㎡ (약 5.48평)

건물 면적: 77.21㎡ (약 23.35평)

건물 지분: 77.2051㎡ (약 23.35평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 및 토지 상세

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제10층 제1002호

이용 상태: 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 현황 주거용 오피스텔로 추정됨.

설비 내역: 위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 주차타워 설비, 소화전 설비 등 구비

토지 형상 및 이용: 인접지와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 본건 북서측 및 북동측 소로, 남서측, 남동측으로 중로와 각각 접함

토지 이용 계획: 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가로구역별 최고높이 제한지역(54m), 상대보호구역

2.

입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 동래구 안락동에 위치하며, '동해남부선 안락역' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가 혼용 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 '동해남부선 안락역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.

권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 2월 9일 접수된 이다교 근저당권(을3, 75,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다 (예: 지상권 없음).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤동목

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 23일

* 확정일자: 2022년 8월 9일

* 배당신고일자: 2024년 8월 30일

* 대항력: 없음

3.4. 임차인 관련 특이사항

임차인 윤동목은 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 16일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않게 됩니다.

3.5. 등기부 현황 요약

* 소유권 이전: 갑6 (2022-12-14, 송종현)

* 주택임차권: 을4 (2024-08-30, 윤동목, 220,000,000원, 말소)

* 근저당권: 을3 (2023-02-09, 이다교, 75,000,000원, 말소기준권리)

* 강제경매: 갑8 (2025-11-07, 주택도시보증공사, 220,000,000원, 말소)

* 총 채권액: 295,000,000원

4.

상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 주택 및 상가 혼용 지역 내에 위치하며, '동해남부선 안락역' 인근 지역입니다. 근린생활시설이 혼재하고 있어 지역 상권의 기본적인 수요를 충족할 수 있는 환경입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

안락역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로, 오피스텔로서의 임대 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 다만, 주변의 개발 계획이나 상권 활성화 정도에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.

5.

생활정보

5.1. 편의시설

인근에 '동해남부선 안락역' 및 버스정류장이 위치하여 교통이 편리합니다. 주변 주택 및 상가 혼용 지역 특성상 기본적인 편의시설(마트, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다. (추가적인 편의시설 정보는 주변 탐문을 통해 확인 필요)

5.2. 주거 환경

현재 공부상으로는 업무용 오피스텔이나, 현황 주거용으로 사용되고 있는 것으로 추정됩니다. 이는 향후 행정상의 문제나 세금 문제에 영향을 줄 수 있습니다.

5.3. 교통망

안락역을 통한 철도 이용 및 인근 도로망을 통한 차량 이동이 용이하여 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

6.

잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황의 차이

본 물건은 공부상 업무용 오피스텔이나, 현황 주거용으로 사용되고 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 향후 용도 변경, 이행강제금 부과, 세금 문제 등과 관련하여 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 확약서 관련 (HUG 인수조건)

임차인 윤동목의 보증금 반환청구 포기 및 임차권 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 이 확약서의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다. 특히, 확약서 제출일(2026.06.16)은 현재 시점(2026.07.30)보다 과거이므로, 이미 효력이 발생하는 것으로 보이나, 세부 조건 준수 여부를 확인해야 합니다.

7.

종합 의견

본 물건은 '동해남부선 안락역' 역세권에 위치하며, 감정가 2억 8,100만원의 오피스텔입니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점(확약서 제출)은 긍정적입니다. 하지만 공부상 업무용이나 현황 주거용으로 추정되는 용도 불일치 문제는 향후 발생 가능한 리스크로 반드시 인지해야 합니다.

8.

투자 포인트

* '동해남부선 안락역' 인근 역세권 입지.

* 임차인의 보증금 반환청구 포기로 인한 인수 부담 없음.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 가능성.

* 현 주거용 이용 추세를 고려한 임대 수익 기대 가능.

9.

예상 입찰가

제시된 감정가는 281,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 본건과 유사한 오피스텔의 매매 시세는 2억 5천만원에서 2억 9천만원 사이로 파악됩니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없고, 공부상 용도와 현황의 차이로 인한 리스크를 고려할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 시장 상황 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본건의 경우, 임차인 보증금 인수액이 0원이므로, 이에 대한 부담은 없습니다. 따라서 예상 입찰가는 본건의 감정가인 281,000,000원을 기준으로, 낙찰 확률과 향후 시세 상승 가능성을 고려하여 260,000,000원 ~ 285,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.