나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22169 [1] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 104동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '연초면사무소' 북서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 상가 및 일부 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며 간선도로와의 접근성, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

기호1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물(104동) 중 제2층 제201호로서, 외벽: 몰탈 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호. 기호2,3,4): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물(102동) 중 제20층 제2001호, 제9층 제905호, 제7층 702호로서, 외벽: 몰탈 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호. 기호5): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물(101동) 중 제5층 제501호로서, 외벽: 몰탈 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호.

이용상태

기호1~5) 공히 아파트로 이용 중입니다..

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 방재설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 아파트의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 남동측으로 포장도로와 접하며 북측으로 주출입구가 위치합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(지구단위계획 상 공동주택용지), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22169 (1)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 104동 2층201호

건물 용도: 아파트

감정가: 204,000,000원

토지 면적: 49.47㎡ (약 14.96평)

건물 면적: 84.67㎡ (약 25.61평) - 전용면적

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 이선화

1.1. 입지조건

주변 환경:

본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리에 위치하며, '연초면사무소' 북서측 인근에 소재합니다. 주변은 공동주택, 상가 및 일부 농경지가 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 단지 인근에 연초천과 연초산이 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황:

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 주거용지(지구단위계획 상 공동주택용지)에 속하며, 소로2류(폭8m~10m), 소로3류(폭8m 미만), 중로2류(폭15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

본건의 말소기준권리는 2024년 11월 15일 접수된 이선화 근저당권(190,000,000원)입니다. 매각으로 인해 근저당권, 압류, 가압류 등 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

- 말소기준권리: 을3 근저당권 (이선화, 2024-11-15)

- 소멸 예정 권리: 근저당권, 압류, 가압류 등

채권 총액:

등기부채권 총액은 약 6,511,106,923원으로 확인됩니다.

임차인 현황:

- 임차인: 손

- 보증금: 100,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자/확정일자: 2024-03-20

- 배당신고일자: 2025-11-25

- 대항력: 있음

- 비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 있거나, 별도의 정산이 완료되었을 수 있음을 시사합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 관련 절차 및 채권자/임차인 간의 합의 여부를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 연초면 죽토리는 공동주택 단지를 중심으로 상가 및 일부 농경지가 혼재하는 지역입니다. 인근에 초, 중, 고등학교가 도보 거리에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 생활 편의시설 역시 보통 수준으로 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 '연초 일성유수안' 아파트 단지에 속해 있습니다. 이 단지는 2015년 7월 24일에 준공되었으며, 총 267세대 규모입니다. 본건이 속한 104동은 철근콘크리트 구조의 23층 건물로, 본건은 그중 2층 201호입니다. 단지 내에는 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 방재, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 아파트 단지는 초, 중, 고등학교가 도보 거리에 위치해 있어 교육 환경이 우수하며, 지역 내 주거 편의성을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

임차인 손 씨는 대항력을 보유하고 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 보고되었습니다. 이 점은 경매 절차상 낙찰자가 부담할 임차인의 보증금이 없다는 의미일 수 있으나, 대항력 유무는 중요한 고려 사항입니다.

공동담보 물건:

본건은 공동담보로 경매에 나왔습니다. 이는 해당 물건이 담보로 제공된 다른 물건이 존재함을 의미하며, 경매 진행 상황에 따라 추가적인 변동 가능성을 내포합니다.

건축물 상태:

2015년 준공된 아파트로, 약 10년 경과된 연식입니다. 건물 내부 및 설비의 노후화 정도에 따라 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용계획:

가축사육제한구역 등 일부 제한사항이 있으나, 아파트 부지로서의 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건 경상남도 거제시 연초면 죽토리 연초일성유수안 아파트는 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있으며, 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 권리 분석상 큰 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점은 유의할 필요가 있습니다. 비교적 양호한 주거 환경을 바탕으로 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

- 대부분의 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

- 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 낙찰자 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

- 거제시 내 아파트로서 향후 지역 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

- 주변 학군 및 편의시설 접근성이 우수한 주거 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 204,000,000원에서 인수 보증금 합계(0원)를 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다. 현재 제공된 정보를 바탕으로, 보수적인 관점에서 감정가 수준인 204,000,000원을 기준가로 고려할 수 있습니다. 단, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.