나이스옥션 법원경매 통영 2025타경660 [1] 경상남도 거제시 사등면 사곡리 886-2 옥성삼화비치맨션 11층1107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 사등리 소재 '기성초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 공동주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하고 있는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 12층 건물 내 11층 1107호로서, (사용승인일: 1996.09.10.) 외 벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창 호 : 샷시창호 마감 등 입니다.

이용상태

주거용 아파트으로 이용중인 것으로 조사되나, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부조사는 이루어지지 않은 바, 경매 진행시 참고하시길 바랍니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 된 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 아파트 용지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 10미터 내외, 서측으로 노폭 약 7미터 내외, 북측으로 노폭 약 7미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역[도로법] 일련번호 2: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역[도로법]

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 1.1. 기본 현황

* 사건번호: 통영지원 2025타경660 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 사등면 사곡리 886-2 옥성삼화비치맨션 11층 1107호

* 용도: 아파트

* 감정가: 73,000,000원

* 토지면적: 31.53㎡ (약 9.54평)

* 건물면적: 59.73㎡ (약 18.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

4.

5. 1.2. 아파트 상세 정보

* 아파트명: 옥성삼화비치맨션

* 사용승인일: 1996년 09월 10일

* 층수: 11층 (총 12층)

* 전용면적: 59.73㎡ (약 18.07평)

* 분양면적: 본건에 대한 분양면적은 명시되지 않았습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 (단지 공용시설)

* 주차: 총 107대 (기계식 79대, 자동식 28대)

6.

7. 2. 입지조건

8.

9. 2.1. 주위환경 및 교통

* 본건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리 소재 '기성초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 공동주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 남측으로 약 10미터, 서측 및 북측으로 약 7미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

10.

11. 2.2. 토지 이용계획

* 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 접도구역에 해당합니다.

12.

13. 3. 권리분석

14.

15. 3.1. 등기부 현황

* 갑1 (2002-02-21): 소유권 이전 (김수민)

* 갑2 (2003-03-31): 소유권 이전 (김대성)

* 갑5 (2010-08-25): 소유권 이전 (이황열) - 매매

* 을6 (2016-02-16): 근저당 (국민은행, 84,700,000원) - 말소기준권리

* 갑6 (2025-11-11): 임의경매 (한국주택금융공사, 67,842,107원) - 창원지방법원 통영지원 2025타경660

16.

17. 3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 을6 (2016-02-16) 근저당 (국민은행)

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 을6 근저당 이하 모든 권리 및 임의경매는 말소될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

18.

19. 3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상입니다. 금액이 미상이라도 인수 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

20.

21. 4. 상권분석

22.

23. 4.1. 배후수요 및 주변 시설

* 주변은 공동주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재되어 있으며, 주거 배후 수요는 비교적 양호한 편입니다.

* 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

24.

25. 5. 생활정보

26.

27. 5.1. 편의시설 및 교육

* 주요 교육시설: 기성초등학교가 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 이용 가능합니다.

28.

29. 6. 잠재적 리스크

30.

31. 6.1. 현황 조사 특이사항

* 본건은 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 조사가 이루어지지 않았습니다. 현재 주거용 아파트로 이용 중인 것으로 추정되나, 정확한 내부 상태 및 이용 현황은 별도 확인이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주자나 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

32.

33. 6.2. 혐오시설 여부

* 주변에 특이적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 유해 공장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

* 다만, 지역 특성상 근린생활시설 및 공장이 혼재되어 있어, 공장의 종류 및 거리에 따라 소음, 악취 등의 환경적 영향을 간접적으로 받을 가능성은 존재합니다.

34.

35. 7. 종합 의견

36.

37. 본건은 경상남도 거제시 사등면의 옥성삼화비치맨션 11층 아파트로, 감정가는 73,000,000원입니다. 1996년에 건축된 건물로 연식이 있으나, 11층의 고층 물건입니다. 주변 환경은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설과 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임차인 현황이 미상이고 내부 조사가 이루어지지 않아 실제 현황 파악 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요합니다. 최근 실거래가 정보가 다소 상이하게 나타나고 있어, 입찰 시 신중한 시세 조사가 요구됩니다.

38.

39. 8. 투자 포인트

40.

41. * 고층 물건: 11층으로 조망권이나 일조권 면에서 유리할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 인수 부담이 적습니다.

* 실거주 및 임대 투자: 거제시 지역의 주거 수요를 고려할 때 실거주 또는 임대 투자 목적으로 고려해 볼 수 있습니다.

42.

43. 9. 예상 입찰가

44.

45. 본건의 감정가는 73,000,000원입니다. 최근 실거래가를 살펴보면, 2023년 6월 11층 물건이 70,000,000원에 거래되었고, 2024년 2월 11층 물건은 60,000,000원에 거래되었습니다. 2024년 5월 4층 물건은 72,000,000원에 거래되었으나, 2026년 3월 8층 물건은 50,000,000원으로 하락 거래된 사례도 있습니다.

최근 거래가의 변동성이 크고 2026년의 저가 거래가 영향을 줄 수 있으나, 고층(11층)이라는 점을 감안하고 보수적인 접근을 한다면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

수익률, 명도 비용, 세금 등을 종합적으로 고려하여 70,000,000원에서 75,000,000원 사이의 입찰가를 제시하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.