나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12371 [1] 경상남도 김해시 내동 121-3 한진그룹사원임대아파트 201동 13층1605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 내동 소재 '연지공원' 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 동·유사형 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지대입니다.

교통상황

본건이 소재한 아파트 단지까지 차량출입 자유로우며, 제반 교통이용상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 13층 1605호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감입니다. 내벽, 바닥, 천정 : 폐문상태로 확인치 못하였습니다. 창 호 : 새시 이중창호입니다.

이용상태

아파트입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 및 건물내 옥내소화전, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사 지세 내 지반평탄하게 조성된 장방형 토지로서, 현황 '공동주택용지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 아파트 단지 남동측으로 대로3류와, 남서측으로 소로1류와 각각 접하여 있으며, 남서측 노변에 주출입구가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(내동지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다. ② 기 타 : 본건은 현장조사시 폐문상태로 내부확인이 곤란하여 표준설비를 기준으로 외부관찰에 의한 통 상적인 상태를 상정하여 평가하였는 바, 본건 내부의 구조 및 관리상태 등에 대하여는 별도 확인요하오니 경매참여시 유의바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12371 (1)

소재지: 경상남도 김해시 내동 121-3 한진그룹사원임대아파트 201동 13층1605호

용도: 아파트

감정가: 137,000,000원

토지면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

토지지분: 29.95㎡ (약 9.06평)

건물면적: 49.68㎡ (약 15.03평)

건물지분: 49.68㎡ (약 15.03평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 나 *

사용승인일: 1992년 5월 1일

아파트명: 김해한진아파트

총 세대수: 474세대

총 층수: 15층 (본건 13층)

주차대수: 총 304대

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 내동 소재 '연지공원' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 동·유사형 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 자유로우며, 제반 교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건이 속한 아파트 단지는 남동측으로 대로3류(폭 25m~30m), 남서측으로 소로1류(폭 10m~12m)와 접하고 있으며, 남서측 노변에 주출입구가 소재합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(내동지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 대로3류, 소로1류 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 8월 23일 접수된 나라대부금융주식회사의 근저당권(을3)입니다.

이하 후순위 권리들은 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나 경매개시결정으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 을4 전세권설정: 주식회사코리아캐피탈대부 (5,000,000원)

* 을3-3 3번근저당권부채권질권설정: 엠지캐피탈주식회사 (126,000,000원)

* 갑4 임의경매: 나라대부금융 (116,563,562원) - 본건 경매 사건

등기부채권 총액은 131,000,000원입니다.

인수되는 권리사항은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사코리아캐피탈대부

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 전세권 또한 말소될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건이 위치한 김해시 내동 일대는 유사형 공동주택과 단독주택이 밀집한 주거 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

서측으로는 연지공원이 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 단지 앞 대로와 소로가 있어 시내외 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

* 편의시설: 단지 인근 근린생활시설 및 연지공원을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 본건 소재지는 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

* 주요 시설:

* 아파트명: 김해한진아파트

* 사용승인일: 1992년 5월 1일

* 총 세대수: 474세대

* 최고층: 15층 (본건 13층)

* 주차대수: 총 304대

* 관리사무소 연락처: 055-332-3997

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 미확인: 현장 조사 시 폐문 상태로 내부 확인이 불가하여, 표준 설비 기준에 따라 외부 관찰로 평가되었습니다. 내부 구조 및 관리 상태에 대한 별도 확인이 필요하며, 이는 잠재적 하자 또는 수리 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 본건의 임대 관계는 확인되지 않았습니다. 실제 거주자가 있을 경우 명도 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1992년 사용승인된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다수의 토지 이용 규제가 존재하여 향후 재건축 등 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 김해시 내동에 위치한 한진그룹사원임대아파트 201동 13층 1605호 경매 물건입니다.

입지적으로 연지공원 인근의 주거 밀집 지역에 속하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 낙찰 후 인수하는 권리는 없는 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

하지만, 폐문으로 인한 내부 미확인, 임대 관계 미상, 1992년식 건물 노후화 등의 잠재적 리스크 요인을 가지고 있습니다.

따라서, 입찰 참여 전 내부 상태와 점유 관계에 대한 철저한 사전 조사와 이에 따른 적절한 가격 산정이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 낙찰 시 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 연지공원 인접: 쾌적한 주거 환경으로 인한 거주 만족도 및 잠재적 가치 상승 기대.

* 최근 실거래가 확인: 2026년 5월 기준 유사 평형대의 거래가 1억원에서 1억 3천 7백 5십만원 수준에서 형성되어 있습니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 최고가 수준으로 책정된 감정가는 경쟁력 있는 기준이 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 137,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면,

* 2026년 5월 28일 (4층): 100,000,000원

* 2026년 5월 19일 (9층): 137,500,000원

* 2026년 5월 7일 (5층): 122,000,000원

최근 9층 거래가 137,500,000원과 본 건의 감정가 137,000,000원이 유사한 수준입니다.

본 건은 13층으로, 9층 최고가와 비교 시 유리한 층수입니다.

다만, 폐문으로 인한 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상의 리스크를 고려하여, 감정가 또는 최근 최고가에서 약간 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않습니다.

따라서, 감정가 대비 약 90% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 129,650,000원 (약 1억 2천 9백 6십 5만원)

(감정가 137,000,000원 대비 약 95% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.