나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22143 [1] 경상남도 거제시 고현동 1051 고려4차아파트 504동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '거제중앙초등학교' 남서측 인근에 위치하는 '고려4차아파트 제504동 제2층 제204호'이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨. 본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 '일운초등학교' 남동측 인근에 위치하며 인근은 주택, 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

1,2: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

1: 철근콘크리트조 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 내 제2층 제204호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

1: 아파트로 이용중임. 2: 자체지반 평탄한 부정형 토지로서, '휴경지' 상태임.

설비내역

1: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(1): 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

(1): 남측 및 동측에 걸쳐 노폭 약 15m 내외 도로와 접함. 2: 북동측으로 노폭 약 2m 내외 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한아름유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>. 2: 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22143 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 고현동 1051 고려4차아파트 504동 2층204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 110,000,000원

* 토지면적: 43.95㎡ (약 13.3평)

* 건물면적: 76.45㎡ (약 23.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 사용승인일: 1996년 7월 19일

* 건축물 구조: 철근콘크리트조 벽식구조 15층 건물 내 2층

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 거제시 고현동 '거제중앙초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 남측 및 동측으로 노폭 약 15m 내외 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)로 지정되어 있습니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(거제중앙초등학교, 한아름유치원) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 7월 19일 접수된 박숙현 근저당권 (30,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구의 근저당권, 강제경매개시결정 등기는 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 해당 물건에 대하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 반드시 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 최초 소유권: 이동훈 (1996.09.04)

* 이후 소유권 변동: 김둘남 (2009.11.30), 박흥섭 (2025.10.24, 상속)

* 말소 기준 권리: 박숙현 근저당 (2016.07.19, 30,000,000원)

* 강제경매: 김규태 (2025.11.05, 66,007,074원, 말소) - 경매 신청 채권자는 김OO입니다.

1.3. 상권분석

* 주요 상권: 거제시 고현동은 거제의 주요 도심 중 하나로, 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 주거 및 상업 기능이 발달한 지역입니다.

* 인근 시설: 아파트 단지 주변으로 학교, 마트, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 개발 가능성: 거제시의 도시 계획 및 지역 개발 동향에 따라 향후 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 고려4차아파트

* 주소: 경상남도 거제시 고현동 1051

* 총 세대수: 358세대

* 단지 규모: 4개동, 최고 15층

* 주차: 총 273대 (세대당 약 0.76대)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설 보유.

* 주변 교육시설: 거제중앙초등학교, 한아름유치원 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 교통시설: 차량 접근 용이, 대중교통 이용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축연도: 1996년 준공으로, 약 28년 경과된 아파트로 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 낮은 층수: 2층에 위치하여 고층 대비 일조량, 조망, 소음 등에서 다소 불리할 수 있습니다.

* 임대관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 실제 거주자나 임차인이 있을 경우 명도에 시간이 소요될 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 공시지가 및 개별공시지가 변동, 부동산 시장 전반의 변동성에 따라 가치 하락 위험이 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 고현동에 위치한 고려4차아파트 504동 2층 204호로, 감정가는 1억 1천만원입니다. 단지 주변으로 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 1996년에 건축된 아파트로 약 28년이 경과되었으나, 최근 매매 사례를 볼 때 꾸준한 거래가 이루어지고 있습니다. 전용면적 76.45㎡(약 23.1평)의 아파트로, 2층이라는 점을 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이하에서의 취득을 고려해 볼 만합니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점과 낮은 층수인 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 거제시 고현동은 지역 내에서 주거 선호도가 높은 지역으로, 안정적인 수요가 뒷받침됩니다.

* 합리적인 감정가: 유사 면적의 아파트 최근 매매가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 책정되어 있어, 시세 차익 또는 실거주 목적 투자에 적합합니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 주요 도로와 인접하여 교통이 편리하며, 학교, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 잠재적 임대 수익 개선 가능성: 임대 관계 미상인 점을 고려하여, 명도 후 임대 수익률 개선 가능성을 검토할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 110,000,000원이며, 최근 59.95㎡(약 18.1평) 면적의 실거래가가 8,850만원부터 12,400만원까지 형성되어 있습니다. 본 건의 전용면적 76.45㎡(약 23.1평)과 2층이라는 점을 고려할 때, 감정가인 110,000,000원을 기준으로 시세 및 거래 동향을 종합 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 잠재적 리스크 요인(낮은 층수, 미상 임대 관계)을 감안하여, 감정가의 100% ~ 110% 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 115,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.