나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22128 [1] 경상남도 통영시 북신동 7-51 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 북신동 소재 '통영시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 직접적인 차량 접근은 불가하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

1: 서측 하향 완경사지세 내 자체지반 평탄한 사다리형 토지로서, '단독주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

1: 남서측 및 남동측으로 노폭 약 1~2m 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1: 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도'에 표시한 바와 같이, 종물 및 부합물 성질의 제시외 건물 4동이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 '그 밖의 사항' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2: 블록조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽: 석재타일 및 몰탈위 페인팅 마감, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

2: 단독주택으로 이용중임.

설비내역

2: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'에 표시한 바와 같이, 종물 및 부합물 성질의 제시외 건물 4동이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 '그 밖의 사항' 참조.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣)각 매각 포함.

AI 물건분석

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 통영시 북신동 소재 '통영시청 제2청사' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지대로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 직접적인 차량 접근은 불가하며, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 1~2m 내외의 도로와 접하고 있어 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역(주거밀집지역 75m 이내)에 해당합니다.

* 주변 시세 (주변 연립/다세대/빌라 기준):

* 북신동 565-3 (초원빌, 2008년 건축, 29.44㎡): 2024년 1월 매매 5,441만원

* 북신동 664-35 (북신빌라(A), 1987년 건축, 75㎡): 2025년 3월 매매 9,900만원

* 북신동 2-1 (종우, 1986년 건축, 48.78㎡): 2025년 11월 매매 5,750만원

1.2. 권리분석

* 등기부상 말소기준권리: 새통영새마을금고 근저당 (2021년 8월 26일, 13,800,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 새통영새마을금고 근저당, 노민영 근저당, 노민영 임의경매, 현대캐피탈주식회사 가압류는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 현재 파악된 권리 중 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* '통영시청 제2청사'가 인근에 위치하여 공공기관 접근성이 양호합니다.

* 주변에는 북신전통시장과 같은 지역 상권이 존재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 세부적인 상권 발달 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 직접적인 차량 진입은 제한적이나, 인근 도로를 통해 접근 가능합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교육시설: 주변 교육시설 정보는 제공되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 자체 조사 결과, 본 건 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1978년 사용승인된 건물로, 향후 수리 또는 재건축에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 차량 접근성: 직접적인 차량 접근이 어렵고 인접 도로 폭이 좁아(1~2m) 이용에 불편함이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣로 표시된 4동의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있습니다. 이 건물의 현황 및 활용 방안, 철거 비용 등을 추가적으로 검토해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 통영시 북신동에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

* 감정가는 84,822,380원이며, 주변 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 등기부상 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 권리가 없어 권리 분석에 대한 부담은 적습니다.

* 다만, 건물의 노후화, 차량 접근성 제한, 제시외 건물의 존재, 임대 관계 미상 등은 입찰 전 신중한 검토가 필요한 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리가 매각으로 소멸될 가능성이 높아 안전한 투자가 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 권리 문제가 발생할 소지가 적습니다.

* 제시외 건물 포함: 4동의 제시외 건물도 매각에 포함되어 있어, 이를 활용하거나 정리하는 방안을 통해 부가적인 가치를 창출할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 84,822,380원

* 주변 연립/다세대 주택 시세 분석 결과, ㎡당 약 117만원 ~ 184만원 수준의 거래 사례가 있습니다. 본 건은 단독주택으로 직접 비교는 어렵습니다.

* 건물 노후도, 차량 접근성 제한, 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 수준 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승 요인(지역 발전 가능성, 제시외 건물 활용 등)을 고려하여 투자 가능성을 판단할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 90,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.