나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22180 [1] 경상남도 거제시 양정동 79-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 '양정초등학교' 북동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1),(2): 자체지반 인근 필지 대비 완경사인 사다리형 의 토지로서, 현황'도로 등'으로 이용중임. 기호(3) : 자체지반 평탄한 세장형 토지로서, 현황'주거용 건부지'로 이용중임. 기호(5): 자체지반 평탄한 세장형 토지로서, 현황'주거나지'상태임. 기호(6): 자체지반 평탄한 세장형 토지로서, 현황'주거나지'상태이나 일부 인접토지의 건물점유상태로 판단됨.

인접 도로상태

기호(1),(2) : 기호(1),(2) 동측으로 왕복2차선 포장도로가 개설되어 있으며, 본건 기호(1),(2)도로와 연결되어 있음. 기호(3),(5),(6) : 본건 기호 (1),(2) 진입도로를 통해 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2): 계획관리지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제양정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(3),(5),(6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제양정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

- 본건 기호(2) 토지는 지목'대'이나, 현황'도로'로 이용중임. - 본건 기호 (5), (6) 토지는 공부상 지목은 '전'이나, 현황 '주거나지 등'으로 이용중인바 이를 감안하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : - 본건 토지 기호 (1),(2)는 도시계획시설(소로1류)저촉되나 그정도가 미미하여 이에 구애됨 없이 감정평가하였음. - 본건 기호 (5) 토지 지상에 철재견사가 소재하나, 해체 및 이동의 용이성 등을 고려하여 감정평가 제외 하였음. - 본건 토지 기호 (6)은 위성사진 및 현장실사 결과 인접 토지 양정동 81-4 지상의 건물이 일부 점유하고 있는것으로 판단되어 인접토지 간의 침범분쟁이 발생할 수 있으니 반드시 지적 경계 및 경계측량을 통해 재확인이 필요한 것으로 사료되오니 경매진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지상의 수목은 토지와 일체로 거래되는 관행에 의거 토지에 포함하여 평가하였으니 참조하시기 바람. - 본건은 조사시점 당시 폐문부재상태로서 공부상자료, 외부관찰, 주변탐문 및 위성사진 등의 자료 등을 종합적으로 수집하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 (4) : 조적조 스레이트지붕 단층 건으로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 위 벽돌부착 등 마감, 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

기호(4) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도 참조바람.

공부와의 차이

기호(4) 건물은 공부상면적(79.20㎡)과 실측사정면적(110.0㎡)이 상이한바, 현황 평가기준을 적용하여 실측사정면적을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기 타 : -.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[3] 지상 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ) 매각 포함.
-목록[2] 토지는 공부상 지목은 ‘대’이나 현황은 ‘도로’임.
-목록[4] 주택의 공부상 면적(79,20㎡)과 실측사정 면적(113㎡)이 상이하여 실측 사정 면적으로 평가함.
-목록[5] 지상에 이설 및 해체가 용이한 견사 매각 제외.
-목록[5,6] 토지는 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘주거나지 등’으로 이용중인바 이를 감안하여 평가함.
-목록[5,6] 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음[별지 거제시장의 사실조회 회신서 (2024. 8. 6.자)참조]
-목록[6] 토지는 인접지 ‘양정동 81-4 지상의 건물’이 일부 점유하고 있는 것으로 보여지는 바, 반드시 지적 경계 및 경계측량이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경상남도 거제시 양정동 79-5번지에 소재하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 본건은 양정초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적은 392.00㎡ (약 118.58평)입니다.

건물 면적은 공부상 79.20㎡ (약 23.96평)이나, 실측 사정 면적은 113㎡ (약 34.18평)으로, 공부상 면적과 상이하여 실측 면적으로 평가되었습니다. 건물 제시외 면적은 11.00㎡ (약 3.33평)입니다.

건물 구조는 조적조 스레이트 지붕 단층 건물이며, 단독주택으로 이용 중입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 320,510,000원입니다.

본 경매는 부동산 임의경매로, 채권자는 신OOO (신현농업협동조합)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 주거지역과 농경지, 임야가 혼재된 지역에 위치하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 기호(1),(2) 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다.

* 기호(5),(6) 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '주거나지 등'으로 이용 중입니다.

* 기호(1),(2) 토지는 계획관리지역, 소로1류(폭 10m~12m) 저촉, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(거제양정초등학교)에 해당됩니다.

* 기호(3),(5),(6) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(거제양정초등학교)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 말소되는 권리

등기부등본상 모든 근저당권, 압류, 가압류 등은 말소 기준 권리(을4, 근저당권, 2011-09-28) 이후 접수된 것으로, 본 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 180,985,857원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 뉴스앤거제

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 양정동 지역은 주거, 농업, 그리고 일부 상업 시설이 혼재된 지역으로, 대규모 상업지구라기보다는 지역 주민을 위한 생활권역의 성격을 띱니다. 인근에 학교가 있어 주거 환경이 조성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

구체적인 편의시설 정보는 추가 조사가 필요하나, 양정동 지역은 거제시의 일부로서 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다. (검색 결과: BHC치킨 등 다양한 체인점들이 거제시 내 분포하고 있으나, 양정동 79-5번지 인근 직접적인 대형 편의시설 정보는 부족합니다.)

5.2. 교육 시설

본건 북동측 인근에 양정초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

등기부등본 및 물건명세서 상 '법정지상권'이 특이사항으로 명시되어 있습니다. 이는 토지 소유권과 별개로 건물 소유자 또는 토지 사용권자가 토지에 대해 일정한 권리를 행사할 수 있음을 의미하며, 매수인에게 부담이 될 수 있으므로 반드시 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 농지취득자격증명

기호(5),(6) 토지는 공부상 지목이 '전'이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 매각결정기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않으며, 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 현황 및 경계 문제

* 일부 토지(기호 1,2)는 공부상 '대'이나 현황은 '도로'로 이용 중이며, 다른 일부 토지(기호 5,6)는 공부상 '전'이나 '주거나지 등'으로 이용 중입니다. 이러한 지목과 현황의 불일치는 향후 재산권 행사나 개발에 제약이 될 수 있습니다.

* 기호(6) 토지는 인접지(양정동 81-4) 건물이 일부 점유하고 있는 것으로 보여, 지적 경계 및 경계 측량이 반드시 필요합니다. 이는 소유권 분쟁의 소지가 있습니다.

6.4. 건물 면적 차이

건물의 공부상 면적(79.20㎡)과 실측 사정 면적(113㎡)이 상이합니다. 이는 실제 건물 면적이 더 넓어 평가되었음을 의미하나, 추후 공부 정리 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 인근에 학교가 위치하는 등 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 '법정지상권', '농지취득자격증명' 필요, '토지 현황과 공부상 지목의 불일치', '인접 토지와의 경계 문제' 등 해결해야 할 복합적인 권리 및 토지 이용상의 리스크를 안고 있습니다. 이러한 문제점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (392.00㎡)은 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 단독주택으로서 개별적인 재산권 행사가 가능합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 정보는 '청명화이트'라는 연립주택(Jibun 989-5)의 매매 사례로, 본건(단독주택, Jibun 79-5)과 주택 유형 및 소재지가 달라 직접적인 시세 분석에 활용하기 어렵습니다.

인근 양정동 지역의 단독주택 매매 시세를 분석한 결과, 토지 면적 및 주택 상태에 따라 3억 원대부터 7억 원대까지 다양하게 분포하고 있습니다. (검색된 시세 정보 예시: 양정동 전원주택 매매 3억 5천만원 ~ 4억 9천만원, 면적 132㎡ ~ 446㎡ (40평 ~ 134평), 석원빌리지 급매매 3억 5천만원, 면적 144㎡ (43평), 양정동 전원주택매매 3억 8천만원, 면적 283㎡ (85평), 양정동석원빌리지매매 3억 7천만원, 면적 415㎡ (125평)).

본건의 감정가 3억 2051만원은 토지 면적 대비 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 위에 언급된 법정지상권, 농지취득자격증명 필요, 경계 문제 등의 리스크를 고려해야 합니다.

리스크 요인들을 감안하고, 감정가와 유사한 수준에서 보수적으로 접근한다면, 3억 2천만원 ~ 3억 8천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 잠재적 가치 상승 요인 및 리스크 해소 비용을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.