나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101557 [1] 경기도 안양시 만안구 석수동 786 석수코오롱하늘채 104동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웰스 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동에 소재하는 ‘안양중학교’ 동측 인근에 위치하는 ‘석수코오롱하늘채 104동 1층 103호'로 주위는 대규모 아파트단지 근린생활시설 학교 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능한 바 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 19층 중 1층 103호로 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감 창 호: 하이 샷시 창호입니다.

이용상태

본건은 아파트(침실3, 욕실2, 주방 겸 식당, 발코니, 현관, 파우더룸 등)로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 위생설비, 소화설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필지 일단의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 단지 내 도로 및 외곽공도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

석수동 786: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안양중학교, 안양과천교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안양중학교, 안양과천교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 석수동 786-1: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안양중학교, 안양과천교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안양중학교, 안양과천교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 석수동 787: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안양중학교, 안양과천교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안양중학교, 안양과천교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 석수동 787-3: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안양중학교, 안양과천교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안양중학교, 안양과천교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경101557 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 비엔케이캐피탈주식회사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안양시 만안구 석수동 786 석수코오롱하늘채 104동 1층103호

용도: 아파트

감정가: 587,000,000원

토지면적: 38.75㎡ (약 11.72평)

토지지분: 38.75㎡ (약 11.72평)

건물면적: 84.56㎡ (약 25.58평)

건물지분: 84.558㎡ (약 25.58평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 19층 중 1층

이용상태: 아파트 (침실3, 욕실2, 주방 겸 식당, 발코니, 현관, 파우더룸 등)

1.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 석수 코오롱하늘채

사용승인일: 2010년 2월 12일

동수: 11동

세대수: 553세대

최고층: 22층

최저층: 2층

주차대수합계: 6대 (지상 12대, 지하 16대 - 정보 오류 가능성 있음, 제공된 정보 기준)

전용면적(총 단지): 51438.36㎡

총면적(총 단지): 65691.87㎡

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

전기차충전기(지하): 15대

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동에 소재하며, ‘안양중학교’ 동측 인근에 위치합니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량으로의 접근 또한 용이한 편으로, 전반적인 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 관련 변동 및 근저당권, 임의경매 개시 결정이 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준 권리

을5 근저당권 (2022-02-22 접수, 비엔케이캐피탈주식회사, 채권최고액 228,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수 또는 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본건 경매 개시 결정 (갑5 임의경매) 역시 매각으로 소멸됩니다.

명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로는 지상권이 기재되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 존재하지 않는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 박경하

보증금: 400,000,000원 (4억원)

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 23일

확정일자: 2021년 3월 23일

배당신고일자: 2025년 11월 24일

대항력: 있음

권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 전액 배당받거나, 선순위 채권으로 인해 인수 부담이 없을 가능성을 시사합니다. 하지만 임차인이 대항력이 있음을 명시하고 있으므로, 실제 인수 여부에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 근린생활시설이 함께 형성되어 있습니다.

상권은 주거 수요를 기반으로 하며, 안정적인 소비 패턴을 보일 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 상가 및 편의시설

아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

주거 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 마트, 은행, 병원 등 다양한 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육 시설

본건 인근에 안양중학교가 소재하여 교육 환경이 비교적 우수합니다.

5.3. 교통망

시내버스정류장이 단지 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 박경하 씨가 보증금 4억원으로 거주 중입니다. 비록 권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 되어 있으나, 임차인의 배당 여부 및 최종적인 인수 부담 발생 가능성에 대한 추가적인 법률 검토 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

6.2. 법규 및 지역 제한

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등으로 묶여 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이므로, 현 시점(2026년 9월)에는 해당 구역에 포함됩니다. 이는 향후 거래 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

현재까지 파악된 정보 상, 주변에 혐오시설 등 직접적인 부정적 영향 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구에 위치한 석수 코오롱하늘채 아파트로, 주거지로서의 기본적인 입지 및 생활 여건은 양호한 편입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 상반된 정보는 본 건의 가장 큰 투자 리스크이자 검토 사항입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 없이 입찰할 경우 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

감정가는 5억 8천 7백만원이나, 최근 시세는 이를 상회하고 있어 시세 차익 가능성도 존재합니다.

8. 투자 포인트

안양시 지역 내 실수요자에게는 비교적 안정적인 주거 환경을 제공할 수 있는 물건입니다.

단, 임차인 관련 리스크를 철저히 해소한다는 전제 하에 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

9. 시세 분석

최근 매매 자료 분석 결과, 본건과 유사한 면적(84.558㎡)의 경우 2026년 7월 18일에 6억 3천 9백만원에서 6억 4천만원 사이에서 실거래가 이루어졌습니다.

이는 감정가 5억 8천 7백만원보다 높은 수준입니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 587,000,000원이며, 최근 시세는 약 639,000,000원 ~ 640,000,000원 수준입니다.

권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 임차인 보증금 4억원을 인수하지 않는다는 전제 하에 입찰가를 산정합니다.

이 경우, 감정가 및 최근 시세를 고려하여 530,000,000원에서 580,000,000원 사이의 입찰가를 예상할 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크로 남아있으므로, 실제 입찰 시에는 관련 조사를 면밀히 수행한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.