나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12377 [1] 경상남도 김해시 삼계동 1435 화정마을부영아파트 601동 1층108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 김해시 삼계동에 소재하는 '화정마을부영아파트' 601동 1층 108호와 그 부지로서 주위는 대단위아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주거환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경량철골트러스위금속기와잇기 14층 중 1층 108호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 내 벽 : 모르타르 위 벽지 등 마감 창 호 : 새시창호 ※현장실사시 이해관계인의 부재로 내부출입은 하지 못한 상황으로서 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생시설, 승강기, 급.배수시설 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권으로 이용중인 토지는 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 대로, 남측으로 중로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 대지권으로 이용중인 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(북부지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-05-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-05-22)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경12377 (1)

물건종별: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

감정가격: 103,000,000원

소재지: 경상남도 김해시 삼계동 1435 화정마을부영아파트 601동 1층 108호

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 로OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적

토지면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

토지지분: 28.9746㎡

건물면적: 49.84㎡ (약 15.08평)

건물지분: 49.842㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 기타

집합건물 등기부 요약 상 채권 총액: 83,158,818원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 삼계동에 소재하는 '화정마을부영아파트' 601동 1층 108호와 그 부지입니다.

주위는 대단위 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

단지 동측으로 대로, 남측으로는 중로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동, 북부지구)에 속합니다.

또한, 대로1류, 소로2류, 중로3류와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부 상 총 8건의 권리 내역이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

을7 근저당 (국민은행, 2020-10-28, 59,400,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리는 없습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인: 로얄자산관리대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 없음

3.5. 권리분석 총평

본 건은 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 인수되는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 임차인으로 등재된 로얄자산관리대부주식회사의 경우, 대항력은 없으나 보증금 5,000,000원이 존재합니다. 이에 대한 배당 여부는 법원 배당표를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 지역은 대규모 아파트 단지, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 중심 상권입니다.

4.2. 이용상태 및 설비

건물은 현재 아파트로 이용 중이며, 위생시설, 승강기, 급배수 시설 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 화정마을부영아파트 (화정마을6단지북부부영6차)

주소: 경상남도 김해시 삼계동 1435

사용승인일: 2003년 07월 18일 (준공 23년차)

5.2. 아파트 규모 및 시설

총 동수: 11동

총 세대수: 1396세대

최고층: 15층 (본 건 601동은 14층)

주차대수: 총 1125대 (실내 자동 538대, 실외 자동 587대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

전기차충전기: 지하 23대

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

2003년에 준공되어 2026년 기준 23년차로, 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 현장 조사 제한

감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 출입이 불가능하여 통상적인 이용 상황을 상정하여 평가되었습니다. 정확한 내부 상태 및 하자 여부는 현장 방문을 통해 직접 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 특이사항

공동담보 물건으로, 다른 경매 물건과의 연관성 또는 추가적인 권리관계가 있을 수 있으므로 주의 깊은 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 김해시 삼계동의 대단지 아파트인 화정마을부영아파트 내부에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 주거 지역으로서 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있으며, 교통 또한 보통 수준입니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 건축 연차가 23년으로 노후화가 진행되었고, 현장 실사 시 내부 확인이 제한되었던 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 잘 형성된 주거 단지 내 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석 상 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가집니다.

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려 시, 가격 메리트가 있을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 해당 아파트(전용면적 49.842㎡ 기준)의 2026년 6월 실거래가는 9,200만원에서 11,200만원 사이로 형성되어 있습니다. (2026년 6월 12일 15층 9,200만원, 2026년 6월 19일 7층 11,200만원)

감정가는 103,000,000원 (1억 300만원) 입니다.

본 건은 1층(108호)으로, 이는 일반적으로 중간층에 비해 선호도가 낮을 수 있으나, 층수별 시세 차이는 현장 상황 및 단지 내 선호도에 따라 달라질 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 103,000,000원을 기준으로, 최근 거래가 하한선(9,200만원)보다는 높고 상한선(11,200만원)보다는 낮은 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 1층임을 감안하여 감정가 또는 최근 거래가 중간 수준을 고려할 수 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외하고 산정합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 108,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.