나이스옥션 법원경매 창원 2025타경820 [1] 경상남도 김해시 삼방동 221-3 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김해감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 '신어중학교’북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건중 2층 202호로서, 외벽:적벽돌붙임. 내벽:벽지 등 마감. 바닥:타일 등 마감. 창호:새시창호구조 마감.

이용상태

기호(1) 공동주택(다세대주택)으로 이용중임. 본건 내부구조는 관계인 부재로 확인하지 못한 바, 외부 및 일반적인 상황을 기준으로 기재하였으니 경매 참여시 필히 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생.급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 사다리 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 4m , 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(어방지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는 바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경820 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼방동 221-3, 2층202호

건물 구조 및 용도: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호이며, 다세대주택으로 이용 중임. 외벽은 적벽돌붙임, 내벽은 벽지 등 마감, 바닥은 타일 등 마감, 창호는 새시창호구조로 되어 있음.

토지 면적: 36.49㎡ (약 11.04평)

건물 면적: 64.29㎡ (약 19.45평)

토지 지분: 36.4875㎡

건물 지분: 64.29㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 75,000,000원

건축년도: 1994년

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 '신어중학교' 북동측 인근에 위치함. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하고, 대중교통 이용 상황 또한 보통임. 북동측으로 노폭 약 4m, 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지 이용 계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(어방지구)으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접함. 또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) 및 중점경관관리구역에 포함되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 09월 29일 접수된 반여1.4동새마을금고의 근저당권 (채권액 56,400,000원)이 말소기준권리임.

임차인 현황:

* 정 : 보증금 25,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2024-07-25, 배당신고일자 2026-01-13, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-25, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계: 0원.

등기부 채권 총액: 112,770,220원. 본 건은 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리가 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4. 상권분석

본건이 위치한 삼방동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

신어중학교가 인근에 위치하여 안정적인 주거 환경을 형성하고 있음.

대중교통 접근성이 보통 수준으로, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

교육시설: 신어중학교가 북동측 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경임.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준임.

기본 설비: 위생·급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있음.

주변 편의 시설: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

내부 이용상태 및 관리상태 확인 곤란: 관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 못했으므로, 입찰 전 반드시 내부 상태를 직접 확인해야 함.

건축년도: 1994년 준공된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

토지 이용 계획상 제한: 제1종일반주거지역, 중점경관관리구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용상 제한 사항이 있을 수 있음.

감정가와 시세의 괴리: 감정가 75,000,000원에 비해 유사 물건의 최근 실거래가가 40,000,000원에서 55,000,000원 수준으로 현저히 낮아, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 삼방동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 신어중학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 차량 및 대중교통 접근성 또한 양호함. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 명확하며, 임차인으로 인한 인수 부담은 없음. 다만, 내부 상태 확인의 어려움, 건물의 노후화, 그리고 감정가와 실제 시장 가격 간 상당한 차이가 존재한다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역에 위치하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋음.

권리관계가 명확하여 매수 후 인수되는 부담이 없음.

감정가 대비 낮은 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

본건과 면적이 유사하거나 약간 더 큰(69.76㎡ ~ 76.58㎡) 주변 다세대주택의 최근 실거래가는 4,000만원에서 5,500만원 사이로 확인됨. 본건의 건물 면적(64.29㎡)이 이보다 작고, 1994년 건축으로 노후화되었으며, 내부 확인이 어려운 점을 감안할 때, 감정가 75,000,000원보다는 현재 시장 상황을 반영한 합리적인 입찰가 결정이 중요함.

이에 따라, 예상 입찰가는 4,500만원에서 5,000만원 사이로 제안하며, 특히 4,800만원 수준에서 입찰을 고려해볼 만하다고 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.