나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12368 [1] 경상남도 김해시 안동 333 한일아파트 104동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 안동 소재 김해한일여고 서측에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

일련번호(가):철근콘크리트조 경사스라브지붕 18층건내 12층 1201호로서, 외벽:몰탈위 페인팅 마감. 내벽:벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호:새시창 구조임.

이용상태

일련번호(가):아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 화재경보기, 화재탐지기, 옥내소화전, 승강기 및 도시가스에 의한 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 부정형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 15미터 및 남측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),소로2류(폭 8m~10m) (2018-12-07)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(1-4호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2024-03- 07)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-02-19)(김해고 제외 절대기 존 김해고 절대구역을 도함하는 하나의 도형이였으나 김해고의 절대구역이 변경됨에 따라 분리)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12368 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화 물건

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 경상남도 김해시 안동 333 한일아파트 104동 12층 1201호 (신주소: 경상남도 김해시 삼안로111번길 12)

* 용도: 아파트

* 토지 면적: 38.44㎡ (약 11.63평)

* 건물 면적: 84.83㎡ (약 25.67평)

* 건물 층수: 해당 건물 18층 중 12층

* 준공 연도: 1998년 (사용승인일: 1998년 7월 29일)

1.3. 감정평가 내역

* 감정가: 16,900만원

1.4. 권리 분석 요약

* 말소기준권리: 을8 (부산은행 근저당, 2009년 6월 16일 접수)

* 등기부채권 총액: 350,972,618원 (약 35,097만원)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 없음 (0원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상남도 김해시 안동 소재 김해한일여고 서측에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거 지역입니다.

* 토지는 완경사지대에 위치한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용중입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 단지 동측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설

* 김해한일여고가 인근에 위치해 있습니다.

* 주변에는 아파트 단지와 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권이전: 송영옥 (1998년 10월 16일)

* 근저당: 부산은행 (총 3건, 말소기준권리 포함)

* 가압류: 롯데카드, 부산신용보증재단, 제이비우리캐피탈, 신용보증기금

* 압류: 국민건강보험공단

* 임의경매개시결정: 유아이제사십차유동화전문유한회사

* 전체 등기부채권 총액: 350,972,618원

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

* 임대차 관계는 미상입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

* 등기부상 권리 사항은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되어 별도의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상으로는 해당 사항이 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건이 위치한 김해시 안동동 일대는 아파트 단지가 밀집된 주거 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 주로 분포합니다.

* 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설은 인근 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 또는 인근 상가를 통한 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 김해한일여고가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 그 외 초등학교, 중학교 등 교육 시설 접근성은 보통 수준입니다.

5.3. 주차 및 관리

* 본 아파트는 총 896세대로 구성되어 있으며, 주차 대수는 총 261대 (지상 4대, 지하 257대 추정)입니다. (아파트 정보 내 주차대수 합계 261대 기재, 지상 4대, 지하 25대 정보와는 차이가 있음)

* 최고 19층, 최저 2층으로 구성되어 있습니다.

* 관리사무소, 노인정, 보육시설 등 복리시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 관련

* 본건은 유동화 자산으로, 채권이 유동화 과정을 거쳤으나 경매 절차 자체에 직접적인 리스크로 작용할 가능성은 낮습니다.

6.2. 권리 관련

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 추가적인 권리 인수 부담은 없습니다.

6.3. 기타

* 임대차 관계가 미상인 점은 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

7.1. 전반적인 평가

* 본 물건은 김해시 안동 지역에 위치한 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경과 양호한 교통 조건을 갖추고 있습니다.

* 최근 실거래가가 확인되어 시세 파악이 용이하며, 별도의 인수되는 권리나 보증금이 없어 투자 진입 장벽이 낮은 편입니다.

* 아파트 연식을 고려할 때, 현 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰 시 안정적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 최근 동일 면적, 동일 층수 물건이 14,500만원에 실거래되어 시세 기준 마련 용이.

* 인수되는 권리 및 임차인 보증금이 없어 명도 및 권리 분석 부담이 적음.

* 학교 인근에 위치하여 교육 환경 및 주거 쾌적성 양호.

8.2. 기회

* 꾸준한 주거 수요가 예상되는 지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능.

* 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 잠재적 가치 상승 여력 보유.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(84.83㎡)의 12층 물건이 2026년 6월 18일에 14,500만원에 거래되었습니다.

* 이는 본건의 감정가(16,900만원)보다 낮은 수준이며, 현재 시세의 중요한 참고 자료가 됩니다.

* 다른 면적(59.76㎡)의 최근 매매가는 7,900만원 및 10,900만원으로 확인됩니다.

* 최근 전월세 정보에서 84.83㎡ 면적의 18층 물건이 보증금 1,000만원, 월세 60만원에 계약되었습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 최근 실거래가(14,500만원)를 기준으로, 경매 물건의 특성과 낙찰가율을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 감정가는 16,900만원이지만, 최근 실거래가가 14,500만원임을 감안할 때, 이보다 높은 금액으로 입찰하는 것은 신중해야 합니다.

* 인수되는 권리 및 보증금이 없으므로, 해당 물건의 경쟁률 및 시세 대비 적정 낙찰가율을 고려하여 접근해야 합니다.

* 일반적인 경매 시세 대비 낙찰가율(80~90%)을 적용하기보다는, 최근 실거래가 수준을 기준으로 판단하는 것이 좋습니다.

* 보수적 관점: 최근 실거래가 14,500만원 이하, 즉 13,500만원 ~ 14,500만원 선에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 적극적 관점: 시세 상승 가능성 및 물건의 희소성을 고려하여 14,500만원 ~ 15,000만원 선까지도 고려해 볼 수 있으나, 14,500만원 초과는 신중한 판단이 필요합니다.

* 추천 입찰가: 13,800만원 ~ 14,700만원 사이에서, 입찰 당일 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.