나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1547 [1] 울산광역시 북구 산하동 968-1 울산블루마시티푸르지오 105동 22층2204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 "강동고등학교" 북측 인근에 위치한 [울산블루마시티 푸르지오 제105동 제2204호]로서, 주위는 강동산하지구 내 아파트단지, 다가구주택 및 각종 의 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제31층건 내 제22층 제2204호로서, - 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등. - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 각각 중로에 접하며, 남측 출입로를 통하여 진입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 완충녹지(저촉), 중로 1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한 100m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>, 준보전산지<산지관리법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1547 (1)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 968-1, 울산블루마시티푸르지오 105동 22층 2204호

용도: 아파트

건물 규모: 총 31층 중 22층

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1.2. 면적 정보

토지 면적: 45.30㎡ (약 13.70평)

토지 지분: 45.2954㎡ (약 13.70평)

건물 전용 면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.9328㎡ (약 25.69평)

*참고: 분양 면적 정보는 제공되지 않았습니다. KB부동산 시세 정보에 따르면 해당 평형(33평형)의 공급면적은 112A1m² (약 33.9평)입니다.

1.3. 감정 및 매각 정보

감정가: 284,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.4. 특이 사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 울산광역시 북구 산하동 소재 "강동고등학교" 북측 인근에 위치한 [울산블루마시티 푸르지오 제105동 제2204호]로서, 주위는 강동산하지구 내 아파트단지, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 제반 주위환경은 보통임 [cite:감정평가서요약].

해당 지역은 바다와 인접하여 아름다운 해안 경관을 자랑하며, 산과 바다가 어우러진 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 접근성

본 건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통임 [cite:감정평가서요약].

본 건 남측 및 북측으로 각각 중로에 접하며, 남측 출입로를 통하여 진입하고 있음 [cite:감정평가서요약].

다만, 대중교통 노선이 적고 배차 간격이 길어 자가용이 없을 경우 생활이 다소 불편할 수 있다는 의견이 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 완충녹지(저촉), 중로 1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합)에 해당합니다 [cite:감정평가서요약].

또한, 가축사육제한구역, 도시개발구역(강동산하지구), 준보전산지에 포함되어 있습니다 [cite:감정평가서요약]. 이는 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

등기부채권 총액은 546,376,191원입니다 [cite:등기부요약].

말소기준권리는 을2 근저당 (하나은행, 2022-09-22)으로 확인됩니다 [cite:등기부요약].

*주의: 제공된 등기부요약상 말소기준권리가 '말소'로 표기되어 있으나, 이는 경매 절차를 통해 소멸되는 권리의 기준이 됩니다. 을2 근저당 이하 모든 을구 및 후순위 갑구 권리들이 '말소' 처리되어 있습니다.*

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 물건명세서에 지상권 개요가 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다 [cite:물건명세서참고사항].

3.3. 말소되는 권리

을2 근저당 (하나은행) 이하 모든 을구 및 갑구의 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다 [cite:임차인현황].

임대 관계는 미상으로 파악되었습니다 [cite:기타참고사항].

*중요: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다. 다만, 정확한 임대차 현황 파악을 위한 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.*

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본 건은 강동산하지구 내에 위치하며, 아파트 단지 및 주변에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있습니다 [cite:감정평가서요약].

주변에는 마트, 병원, 식당 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있으며, 일부 지역에서는 상가 건물들이 활발하게 운영되고 있습니다.

4.2. 유동인구 및 소비 성향

주거 단지를 중심으로 형성된 상권으로, 단지 내 및 인근 거주민을 주요 소비층으로 합니다. 다만, 대중교통 접근성이 상대적으로 낮아 자가용 이용자의 소비 활동이 더 활발할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 인근에 강동고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다 [cite:감정평가서요약].

주변 학교로는 강동초등학교, 강동중학교, 울산스포츠과학중학교, 울산스포츠과학고등학교, 매곡고등학교, 호계고등학교, 화봉고등학교, 울산동천고등학교 등이 있습니다.

5.2. 편의 및 여가 시설

단지 내 및 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

바다와 인접해 있어 해수욕장, 해변 산책로 등 여가 활동을 즐길 수 있는 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 주거 쾌적성

아파트 단지로 형성되어 있어 비교적 쾌적하고 정돈된 주거 환경을 제공합니다. 단지 주변으로 녹지와 해안이 있어 주거 쾌적성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로 파악되었고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 현장 조사 결과 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 명도 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획상의 제약

본 토지가 자연녹지지역, 준보전산지, 완충녹지 저촉 등 여러 용도지구에 포함되어 있어, 향후 재건축이나 증축 등 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 및 환경적 요인

주변 지역에 대한 조사 결과, 아파트 단지 및 주거 지역 인근에 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 산하동 공원 부지에 임의로 설치된 움막 관련 민원 사례가 있어, 주변 환경 관리에 대한 관심이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 강동산하지구에 위치한 블루마시티 푸르지오 아파트로, 비교적 신축 아파트 단지로서 입지 및 주거 환경이 양호합니다. 권리 관계는 매각으로 인해 말소될 것으로 예상되는 권리가 많아 비교적 명도가 용이할 것으로 보입니다. 그러나 임대차 관계가 불분명하고 토지 이용 계획상 일부 제약이 있어, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 바다와 산이 어우러진 쾌적한 자연환경과 강동고등학교 등 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확성: 등기부상 말소기준권리 이하 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

* 지역 개발 가능성: 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 284,000,000원

현 시세는 33평형(전용 84.93㎡) 기준 약 2억 1천만원 ~ 3억 2천만원 이상으로 형성되어 있습니다.

예상 입찰가는 물건의 현황, 권리 관계, 시장 상황, 명도 가능성, 향후 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건의 경우 임대차 관계 미확인 및 토지 이용 계획상의 일부 제약 등 리스크 요인을 감안해야 합니다.

(정확한 예상 입찰가는 현장 조사 결과 및 관련 시세 변동 추이를 바탕으로 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.