나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32035 [1] 대구광역시 달성군 화원읍 명곡리 112 명곡미래빌1단지 105동 11층1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 달성군 화원읍 명곡리 '대구화남초등학교' 서측 인근에 위치하는 명곡미래빌 1단지 아파트로서 부근은 대단위 아파트단지, 주변상가, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트까지 제반차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골경사지붕 20층건물(105동)중 11층 1105호 단위세대로서 외벽 : 콘크리트위 페인팅 내벽 : 벽지 및 일부타일 등 바닥 : 내장 바닥재 및 일부타일 등 창호 : 이중샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생,급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지역난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남동측으로 왕복6차선, 동측, 서측 및 북측으로 왕복4차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m) (접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(명곡초등학교, 늘푸른유치원, 달성중학교, 화남 초등학교), 절대보호구역(늘푸른유치원)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기 타 본건 아파트는 거주자의 폐문부재로 내부마감 상태는 동류형 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 기재하였으니 경매업무에 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본건은 대구광역시 달성군 화원읍 명곡리 112, 명곡미래빌1단지 105동 11층 1105호에 위치한 아파트입니다.

사건번호는 대구서부지원 2025타경32035 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 248,000,000원입니다.

토지 면적은 43.20㎡ (약 13.07평)이며, 건물 면적은 84.34㎡ (약 25.51평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 포OOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.2. 입지조건

본건은 대구광역시 달성군 화원읍 명곡리 '대구화남초등학교' 서측 인근에 소재하며, 부근은 대규모 아파트 단지, 상가, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 제반 차량 출입이 가능하며, 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

남동측으로 왕복 6차선, 동측, 서측, 북측으로는 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지 이용 계획상으로는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로1류(폭 20m~25m)와 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역이며, 명곡초등학교, 늘푸른유치원, 달성중학교, 화남초등학교와 관련한 상대보호구역, 늘푸른유치원과 관련된 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 5월 28일 접수된 포산신용협동조합의 근저당권(을10)으로, 총액 192,000,000원입니다.

본건 경매로 인해 해당 근저당권 및 이후 설정된 모든 권리(가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 229,732,362원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 세부 내용은 비고란에 기재된 사항이 없어 별도의 인수 사항은 없는 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 대규모 아파트 단지가 밀집해 있으며, 단지 내 상가 및 주변 상업 시설, 교육 시설(초등학교, 중학교, 유치원)이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 편리한 환경을 제공합니다.

상권은 배후 주거 단지에 기반한 생활밀착형 상권으로 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 명곡미래빌1단지 내 105동 11층 1105호에 위치한 아파트로, 2000년 3월 28일에 사용 승인되었습니다.

아파트 단지는 총 976세대로 구성되어 있으며, 최고 20층, 최저 1층 높이로 이루어져 있습니다.

세대당 평균 주차 대수는 약 0.47대 (총 458대/976세대) 수준입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

아파트의 전용 면적은 84.34㎡ (약 25.51평)입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면,

2026년 5월 6일 2층이 195,000,000원에 거래되었고,

2026년 6월 4일 1층이 185,000,000원에 거래되었으며,

2026년 7월 6일 16층이 208,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 실제 거주자가 있는 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간이 소요되거나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 내부 마감 상태가 동류형 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 기재되어 있어, 실제 내부 상태는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

* 건축된 지 20년이 넘어 노후화에 따른 수리 또는 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달성군 화원읍의 아파트 단지로, 주변에 학교와 상가 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

다수의 최근 실거래 사례를 통해 시세 파악이 가능하며, 감정가 대비 비교적 안정적인 시세를 형성하고 있습니다.

등기부상 권리관계가 명확하고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이라 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 임대 관계 미상 및 내부 마감 상태 비확인 사항은 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 할 잠재적 리스크입니다.

1.8. 투자 포인트

* 대단지 아파트로서 안정적인 시세 유지 및 거래가 예상됩니다.

* 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 학군 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

* 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 교통이 편리합니다.

* 감정가(248,000,000원) 대비 최근 실거래가(평균 약 196,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 평균(196,000,000원)과 감정가(248,000,000원)를 고려할 때, 권리 인수 사항이 없고 임대차 관계만 확인된다면 보수적으로 최근 실거래가 평균가 수준 또는 그 이상에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

하지만 내부 상태 및 명도 관련 불확실성을 감안하여, 최소 10%에서 20% 정도의 추가적인 협상력 또는 수리비 등을 고려한 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 현장 조사 결과를 종합하여 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.