나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4247 [1] 경상북도 포항시 남구 해도동 86-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 남구 해도동 소재 "동보상가맨션" 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다가구주택, 공동주택 등이 형성되어 있는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 소형차량접근 가능하며 제반교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 정방형에 가까운 토지로서 등고 평탄한편이며, 건부지로 이용중임. 기호(2): 선형에 가까운 토지로서 등고 평탄한편이며, "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 기호(2)를 포함하여 서측으로 폭 약 3미터 도로와 접함. 기호(2): "도로"임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 상대보호구역.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호(2)의 의뢰목록상 지목이 "대"이나 현황"도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가)경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층건으로서, 외벽: 판넬 및 사이딩마감 등 내벽: 벽지 등 바닥: 바닥재 등 창호: 샷시창호 등.

이용상태

가)단독주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 개별난방시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.(기호㉠)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 공부상 지목이 "대"이나 현황 "도로"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경4247 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 해도동 86-14

* 용도: 단독주택

* 감정가: 125,561,300원

* 토지면적: 127.90㎡ (약 38.7평)

* 건물면적: 67.31㎡ (약 20.4평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상북도 포항시 남구 해도동 소재 "동보상가맨션" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 공동주택 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 9월 22일 접수된 대구축산업협동조합의 근저당권(을3)이 말소기준권리입니다.

* 소멸/인수되는 권리: 매각으로 인해 근저당권, 가압류, 임의경매 등 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 230,000원

* 전입일자: 2025년 3월 14일

* 확정일자: 2025년 3월 17일

* 대항력: 없음. 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 25,000,000원은 인수되지 않습니다.

* 등기부채권 총액: 토지 등기부채권 총액은 136,539,759원이며, 건물 등기부채권 총액은 161,539,759원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 주변 부동산 시장 동향: 최근 주변 지역의 연립, 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 2013년 준공된 69.85㎡ 규모의 주택이 2026년 6월 8,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 1993년 준공된 46.23㎡ 규모의 주택은 2026년 6월 4,000만원에, 1980년 준공된 44.09㎡ 규모의 주택은 2026년 7월 3,000만원에 거래되었습니다.

* 단독주택 vs. 공동주택 비교: 본건은 단독주택으로, 주변의 공동주택(다세대, 연립) 시세와 직접 비교하기에는 무리가 있습니다. 그러나 토지 면적이 상대적으로 넓다는 점을 고려해야 합니다. 최근 공동주택 매매가는 3.3㎡당 약 225만원에서 402만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 넓은 토지를 포함한 가격으로, 단독주택으로서의 가치를 반영하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설 및 환경: 본건은 주택 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 상가 및 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 기존 주택지대이므로 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 지목과 현황 불일치: 본건 토지 중 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '도로'로 이용되고 있는 부분이 있습니다. 이는 토지의 실질적인 이용 가치에 영향을 미칠 수 있으며, 향후 활용 방안에 대한 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물: 건물 외에 제시외 면적 6.20㎡의 건물이 포함되어 매각됩니다. 이는 별도의 처리가 필요하거나 명도 과정에서 고려사항이 될 수 있습니다.

* 건축물 연식: 건물은 2001년에 사용승인을 받은 단층 단독주택으로, 주변의 일부 신축 공동주택 대비 건축 연식이 있는 편입니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 남구 해도동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 토지 중 일부가 현황 도로로 이용되고 있다는 점과 제시외 건물 포함 등은 잠재적인 리스크 요인이므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악하고 법률적 검토를 면밀히 수행하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 127.90㎡의 토지는 단독주택으로서의 활용 가치를 높입니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 깨끗한 편입니다.

* 주거지로서의 입지: 기존 주택지대에 속해 있어 기본적인 주거 환경이 조성되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 125,561,300원입니다. 주변 공동주택의 최근 매매가와 본건의 단독주택 특성, 넓은 토지 면적, 그리고 지목과 현황 불일치 및 제시외 건물 등 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 입찰 희망가는 110,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.