나이스옥션 법원경매 평택 2025타경912 [1] 경기도 평택시 팽성읍 대사리 299-13 3동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 "대사1리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난합니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 평탄한 토지로서, "도로" 로 이용 중 입니다.

인접 도로상태

본건이 노폭 약 6미터 내외의 현황 "도로" 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상입니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 "대사1리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반 대중교통 상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호 외 3개호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 "근린생활시설" 입니다. (후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재경보 및 탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 연립주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로(진입로, 기호5)에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대내역: 미상입니다. -기타: 본건은 연립주택 단지(통칭 "바흐하우스") 내 근린생활시설 입니다.

물건 비고

일괄매각
본건은 연립주택 단지 (통칭 "바흐하우스") 내 근린생활시설

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경912 (1)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 대사리 299-13 3동 1층101호 (도로명 주소: 경기도 평택시 대사로 69, 3동 1층 101호)

용도: 근린상가 (건축물대장 상 제1종근린생활시설)

감정가: 869,105,000원

토지면적: 1626.00㎡ (약 491.87평)

토지지분: 900.964㎡ (약 272.54평)

건물면적: 193.80㎡ (약 58.63평)

건물지분: 193.8㎡ (약 58.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

주변 환경:

본건은 경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 "대사1리마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 단독주택, 연립주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 본건은 "바흐하우스"라는 연립주택 단지 내에 위치한 근린생활시설입니다.

교통:

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 무난한 편으로 평가됩니다.

토지:

본건 토지는 부정형의 평탄한 토지로서, 감정평가 요항표 상 "도로"로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 다만, 본건 건물은 연립주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중으로 기재되어 있어, 토지의 실제 이용 현황과 공부상 현황 간의 차이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 본건 토지는 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인 임효정: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입(사업)일자 2025-06-02. 대항력 없음.

* 임차인 주식회사컨시어지: 보증금 10,000,000원, 차임 1,300,000원, 사업자등록일 2024-10-15. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

목록상 기재된 임차인들은 모두 대항력이 없어 매수인에게 보증금이 인수되지 않습니다.

등기부 현황 (토지):

말소기준권리: 2024년 6월 26일 접수된 하나은행 근저당권 (을25, 을26, 을27, 을28)입니다.

본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 을29, 을30)

주의사항: 토지 등기부 요약 상 2024년 6월 18일 접수된 하나은행 근저당권 (을21~을24)이 "인수"로 표기되어 있습니다. 이는 약 4.8억원 규모의 채무이며, 해당 권리가 매수인에게 인수되는 경우 큰 부담이 될 수 있습니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"은 임차인 관련 사항으로 보이나, 이 부분은 물건 명세서, 감정평가서, 등기부 등 관련 서류를 추가적으로 면밀히 검토하고, 반드시 법률 전문가와 상담하여 정확한 인수 여부를 확인해야 합니다.

등기부 현황 (건물):

말소기준권리: 2024년 6월 26일 접수된 하나은행 근저당권 (을1)입니다.

집합건물 등기부 상의 근저당권 및 평택세무서장의 압류 등 대부분의 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

건축물대장:

본 건물은 2024년 4월 1일 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3동 1층 101호에 해당합니다. 주 용도는 제1종근린생활시설입니다.

주의사항:

본 건은 연립주택 단지 내 근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.3. 상권분석

입지:

평택시 팽성읍은 최근 개발이 지속적으로 이루어지고 있는 지역으로, 본건은 연립주택 단지 내에 위치하여 해당 단지 거주민을 주요 고객층으로 하는 고정적인 배후수요를 확보할 수 있는 장점을 가지고 있습니다.

주변 환경:

주위는 단독주택, 연립주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 따라서 지역 주민들을 대상으로 하는 업종 (예: 소규모 슈퍼마켓, 카페, 미용실, 세탁소, 개인 병원, 학원 등)이 경쟁력을 가질 수 있습니다.

경쟁 환경:

인근 상업시설의 현황 및 밀집도에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 연립주택 단지 내 상가라는 특성상, 특정 단지의 수요에 집중하는 마케팅 전략이 유효할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교통:

인근 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 접근성 또한 양호합니다.

편의시설:

본건 소재지 주변 지역에 대한 상세한 편의시설 (대형마트, 병원, 관공서, 학교 등) 정보는 제한적입니다. 다만, 연립주택 단지 내 근린생활시설로서 기본적인 주민 편의는 제공될 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 제한:

본건 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 비행안전구역 및 소음대책구역 지정으로 인해 소음 피해 발생 가능성, 고도 제한 등 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

토지 이용 현황 불일치 가능성:

토지 감정평가 요항표 상 본건 토지는 "도로"로 이용 중이라고 기재된 부분이 있습니다. 이는 건물 부지로 이용 중이라는 일반적인 경우와 상충될 수 있는 중요한 부분입니다. 실제 토지 이용 현황, 건축물대장과의 일치 여부, 관련 법규 등을 면밀히 확인해야 합니다.

권리 관계의 복잡성:

본 건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 등기부 상 일부 권리 (토지 을21~을24)가 '인수'로 표기된 점은 잠재적인 재정적 부담으로 이어질 수 있습니다. 이 부분은 반드시 추가적인 조사와 전문가 상담을 통해 명확히 규명해야 합니다.

임대 관계:

현재 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었으나, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

혐오시설:

본건 인근 지역에 대한 일반적인 지도 검색 및 제공된 정보를 종합한 결과, 쓰레기 처리장, 폐기물 처리 시설 등과 같은 명확한 혐오시설이 소재한다는 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 비행안전구역 및 소음대책구역 지정은 군사 시설과의 인접성을 시사하므로, 이와 관련된 특이사항은 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 팽성읍의 연립주택 단지 내 근린생활시설로서, 해당 단지 거주민을 배후수요로 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 그러나 비행안전구역 및 소음대책구역에 속해 있어 소음 및 고도 제한 등 잠재적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 토지 이용 현황에 대한 일부 불일치 가능성과 등기부 상의 '인수' 표시된 토지 근저당권은 낙찰 전 반드시 명확히 확인해야 할 중대한 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 철저히 분석하고, 시세 및 향후 발전 가능성을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

연립주택 단지 내 고정 배후 수요: "바흐하우스" 단지 거주민을 대상으로 하는 업종에 유리합니다.

권리 관계의 명확성 (조건부): 임차인 관련 인수 부담은 없으나, 토지 근저당권 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다. 명확히 소멸된다면 권리관계는 비교적 안전합니다.

건축물 준공 시점: 2020년 준공된 건물로, 비교적 신축에 해당합니다.

평택시의 지역 발전 잠재력: 평택시의 지속적인 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

적정 가격 산정 시 수익률 확보 가능성: 철저한 시세 조사 및 수익률 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정한다면, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 869,105,000원

인수 보증금 (임차인): 0원

인수될 수 있는 채무 (토지 근저당권): 약 4.8억원 (을21~을24, 인수 여부 불확실, 반드시 확인 필요)

예상 입찰가는 해당 물건의 실제 시장 가치, 임대 수익률, 향후 개발 가능성, 권리 관계의 최종 확정 결과, 그리고 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 시작하는 경우가 많으나, 본 건의 경우 토지 근저당권 인수 여부에 따라 예상 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는,

1. 등기부 상 '인수'로 표기된 토지 근저당권의 실제 인수 여부에 대한 법률 전문가의 명확한 자문

2. 주변 유사 근린상가의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사

3. 해당 지역의 향후 개발 계획 및 시장 전망 분석

이러한 과정을 거친 후, 신중하게 결정해야 할 것입니다.

본 보고서는 제공된 정보에 기반한 일반적인 분석이며, 실제 투자 결정은 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.