나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9647 [1] 대구광역시 동구 봉무동 1539 1동 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 봉무동 소재 '이시아폴리스 더샾3차아파트' 남측 인근에 위치하는 구분 건물(집합상가) 제3층 제301호로서, 부근일대는 상업업무용 건물, 대단위 아파트단지, 오피스텔, 대형 아울렛매장, 병원, 금융기관, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 보 통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 중 제3층 제301호로서 외벽 : 화강석버서구이, 스톤코트 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅, 내장인테리어 등 마감 바닥 : 화강석물갈기판, 내장바닥재 등 마감 창호 : 알미늄섀시 복층유리창임.

이용상태

상가로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 대체로 등고, 평탄한 장방형의 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약30m, 북측으로 폭 약20m, 남측으로 폭 약10m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30~35m)(집산도로)(접합), 소로1류(폭 10 ~12m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 경제자유 구역, 비행안전제6구역(전술), 지방산업단지(대구 이시아폴리스), 지원시설구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 대구지방법원 2025타경9647 (1)

물건 소재지: 대구광역시 동구 봉무동 1539 1동 3층301호 (신주소: 대구광역시 동구 팔공로51길 11)

건물 용도: 제1종근린생활시설 (상가)

감정가: 481,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 40.32㎡ (약 12.2평)

토지 지분: 40.322㎡ (약 12.2평)

건물 면적: 187.20㎡ (약 56.6평)

건물 지분: 187.2㎡ (약 56.6평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 에이치에프티사이유동화전문 (추정)

특이사항: 유동화 물건

1.4. 건물 구조 및 현황

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제301호

사용승인일: 2014년 03월 06일

외벽: 화강석버서구이, 스톤코트 등 마감

내벽: 몰탈위 페인팅, 내장인테리어 등 마감

바닥: 화강석물갈기판, 내장바닥재 등 마감

창호: 알루미늄섀시 복층유리창

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 동구 봉무동 소재 '이시아폴리스 더샾3차아파트' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 상업업무용 건물, 대단위 아파트단지, 오피스텔, 대형 아울렛매장, 병원, 금융기관, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 밀집되어 있어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

서측 약 30m, 북측 약 20m, 남측 약 10m 폭의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 다양한 도로 규격(대로2류, 소로1류, 중로1류)과 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 지방산업단지(대구 이시아폴리스) 등에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 대구은행 근저당권 (2014년 03월 31일, 420,000,000원)

등기부채권 총액: 430,034,974원

상기 말소기준권리 외 다수의 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기가 존재하나, 경매 절차 진행으로 인해 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 미상)

3.2. 임차인 현황

임차인: 안

보증금: 30,000,000원

차임: 1,100,000원

전입/사업일자: 2023년 12월 29일

확정일자: 2023년 12월 29일

배당신고일자: 2026년 01월 15일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일자가 경매 보고서 작성일(2026-09-06)보다 지났으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 시장 환경

본 물건이 위치한 봉무동 일대는 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

특히 '이시아폴리스' 지역 내 상가로서, 주변의 풍부한 배후 수요와 대형 쇼핑몰, 병원, 금융 기관 등 다양한 편의 시설 집적은 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

인근에 위치한 대형 아울렛 및 근린생활시설들은 유동 인구를 흡수하는 데 기여할 것으로 보입니다.

4.2. 건물 및 토지 가치

건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설로, 일상생활과 밀접한 업종의 입점에 적합합니다.

건축물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 5층 건물 중 3층에 위치하여 접근성이 양호합니다.

일반상업지역에 속하며 대로와 중로, 소로에 접해 있어 가시성과 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 대형 아울렛 매장

* 다수의 병원 및 금융기관

* 학교 (초, 중, 고)

* 다양한 근린생활시설 (마트, 식당, 카페 등)

* 대규모 아파트 단지 및 오피스텔

5.2. 교통 및 생활 편의

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 진출입이 원활하며, 주변 도로망이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 비행안전구역 지정

본건은 '비행안전제6구역(전술)'으로 지정되어 있습니다. 이는 군사 작전상 항공기 운항 안전을 위해 건축물의 높이 제한, 건축 허가 제한 등 엄격한 규제가 적용될 수 있음을 의미합니다. 해당 구역 지정에 따른 구체적인 규제 사항 및 재산권 행사 제약 가능성에 대한 면밀한 사전 확인이 필요합니다.

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 채권 관리 및 회수 과정이 일반적인 경우와 다소 상이할 수 있습니다. 다만, 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 관련 절차를 사전에 충분히 숙지할 필요가 있습니다.

6.3. 임대 관련 정보 미상

기타참고사항에 '임대관례 및 기타: 미상'으로 기재되어 있어, 현재 공실 여부, 임대 수요, 적정 임대료 등에 대한 시장 조사가 추가적으로 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구의 이시아폴리스 인근 상업지역에 위치하여 배후 수요가 풍부하고 교통 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 다양한 편의시설과 함께 아파트 단지가 인접해 있어 상업 시설로서의 잠재력은 높다고 평가됩니다.

그러나 '비행안전제6구역(전술)'으로 지정된 점은 향후 건축 행위나 재산권 행사에 상당한 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크 요인이므로, 이 부분에 대한 면밀한 검토와 함께 관련 법규 및 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

임차인은 대항력이 없어 명도 관련 문제는 없을 것으로 보이며, 인수해야 할 채무도 없는 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 주거 단지와 상업 시설이 밀집한 지역 내 우량 입지

* 우수한 교통망과 풍부한 배후 수요

* 명도 부담 및 인수 채무가 없는 권리 분석

* 주변 상권 활성화로 인한 임대 수익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 481,000,000원으로 책정되었습니다. 임차인의 대항력 및 인수할 보증금이 없는 점, 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸될 예정이라는 점을 고려하면 권리상태는 매우 양호합니다.

다만, '비행안전제6구역(전술)' 지정으로 인한 잠재적 제약사항을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 이로 인한 가치 하락 요인을 면밀히 분석해야 하며, 향후 임대 수익률 및 시장 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

상세한 예상 입찰가는 현장 조사 및 주변 시세, 규제 영향 분석 등을 통해 보수적으로 산정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.