나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9660 [1] 경상북도 경산시 진량읍 황제리 70-1 창신황제타운 107동 15층1507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 진량읍 황제리 소재 "황제지" 동측 인근에 위치하며 부근일대는 아파트단지, 단독주택, 공장 및 농경지 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 일반대중교통 이용 및 편리성은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 20층건 중 제107동 15층 1507호 단위세대로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감, 바닥 : 바닥재, 타일 등 마감, 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급, 배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 지체 지반은 대체로 평탄하며 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복2차선의 포장도로, 동측으로 폭 약 8미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

황제리 70-1 :제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(진11,경산시 제2009-20호[2009.04.20])(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(저수지상류100M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3.

사건번호: 대구지방법원 2025타경9660 (1)

소재지: 경상북도 경산시 진량읍 황제리 70-1 창신황제타운 107동 15층 1507호

용도: 아파트

감정가: 6천 4백만원

토지면적: 32.27㎡ (약 9.76평)

토지지분: 32.2733㎡ (약 9.76평)

건물면적: 59.91㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.91㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현대캐피탈주식회사 (제공 정보상 현OOOOOOOOO)

1.1. 입지조건

2.

3.

본건은 경상북도 경산시 진량읍 황제리 소재 "황제지" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 단독주택, 공장, 농경지가 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 용이하며, 일반 대중교통 이용 편의성은 보통 정도입니다. 본건 북서측으로는 왕복 2차선, 동측으로는 폭 약 8미터 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

3.

본 경매 물건의 총 등기부채권액은 175,681,029원입니다.

말소기준권리는 2021년 9월 10일에 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 말소기준권리보다 후순위이거나 채무 변제 등으로 말소 예정입니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 별도의 권리를 인수할 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 개요만 기재되어 있으나, 해당 물건의 등기부등본 요약에는 현재 활성 상태인 지상권은 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2024년 12월 31일

* 확정일자: 2025년 3월 31일

* 배당신고일자: 2026년 1월 6일

* 대항력: 없음

권리분석 결과, 임차인 서 은 대항력이 없으며, 배당요구를 하였습니다. 따라서 임차인의 보증금은 배당 순위에 따라 변제받게 되므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

2.

3.

본 물건이 속한 창신황제타운은 총 7개 동, 1112세대로 이루어진 대단지 아파트입니다.

주변 지역은 아파트, 단독주택, 공장, 농경지가 혼합된 형태로, 주거 기능 외에 산업 및 농업 활동이 병행되는 지역적 특성을 보입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

인근에 대규모 혐오시설이 직접적으로 소재한다는 정보는 확인되지 않았으나, 공장 및 농경지가 혼재되어 있어 일부 소음이나 환경적 요인이 생활 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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3.

본 아파트는 1996년 11월 25일 사용승인을 받아 건축된 지 약 30년 가까이 되었습니다.

해당 호실은 20층 건물 중 15층에 위치하고 있으며, 철근콘크리트벽식구조로 건축되었습니다.

난방은 도시가스에 의한 개별난방 방식입니다.

주차는 총 622대 (지상 6대, 지하 14대) 수용 가능하나, 건축물대장상으로는 지하 기계식 주차 283대, 옥외 기계식 주차 409대로 총 692대 수용 가능함을 알 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

토지 이용 계획상 본 건이 속한 황제리 70-1번지는 제3종일반주거지역이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역(공동주택 800M, 다중이용시설 500M, 저수지상류 100M, 주거밀집 800M)으로 지정되어 있습니다. 이러한 가축사육제한구역은 직접적인 건물 이용에 큰 제약을 주지는 않으나, 잠재적인 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건축된 지 30년 가까이 되어 리모델링 또는 유지보수에 대한 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변 공장 및 농경지 혼재는 소음, 악취 등의 환경적 요인을 유발할 수 있으며, 이는 거주 만족도나 추후 매각 시 영향을 미칠 수 있습니다.

임차인 서 은 대항력이 없어 명도 시 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 절차 진행이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

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3.

본 경매 물건은 경상북도 경산시 진량읍에 위치한 창신황제타운 아파트입니다. 감정가는 6천 4백만원으로, 주변 시세 대비 비교적 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 권리 분석 면에서는 안전한 물건으로 판단됩니다. 대단지 아파트로서 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있으나, 주변의 공장 및 농경지 혼재, 건물 노후도 등은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

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저가 매수 기회: 감정가 대비 시세가 현저히 낮을 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

권리상 안전: 말소기준권리 하의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전합니다.

대단지 규모: 1112세대의 대단지로, 단지 내 관리나 시설 이용이 용이하며, 향후 매매 수요 확보에도 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 해당 아파트(59.91㎡)의 실거래가는 4,900만원, 5,000만원, 5,100만원 수준입니다. 이를 평균하면 약 5,000만원입니다.

현재 감정가는 6천 4백만원으로, 최근 실거래가보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 현재 시세 수준을 고려할 때 5,000만원에서 5,500만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 최적 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 낙찰가율, 명도 용이성, 향후 시장 전망 등을 추가적으로 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.