나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12630 [1] 충청남도 천안시 동남구 영성동 51-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 원성동 소재 '천안남산초등학교' 남서측 인근에 위치하 며, 주변은 상가주택, 모텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건 공히 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,4) - 사다리형 평지로서, 가격조사일 현재 '주택 등 부지' 로 이용 중임. 기호(3) - 사다리형 평지로서, 가격조사일 현재 '제시외 건물 부지' 로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1,3) - 북서측 및 북측으로 약 폭 2미터 내외의 현황도로와 접하고 있음. 기호(4) - 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1,3,4) 공히 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역 가축사육제한구역(타법에 의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안중앙초등 학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안중앙초등학교(이전 예정))<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

<지적 및 건물개황도> 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 목조 시멘트기와지붕 단층 건물로, (사용승인일자: 1957년 02월 25일) 외벽: 몰탈위 페이팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임. 기호(5) 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건물로, (사용승인일자: 1965년 02월 15일) 외벽: 몰탈위 페이팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호(2,5) 공히 '주택 등' 으로 이용 중인 것으로 탐문 조사됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

<지적 및 건물개황도> 참조바람.

공부와의 차이

본건 기호(2,5) 공히 공부상 창고로 기재되어 있으나 '주택 등' 으로 이용 중인 것으로 탐문 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ) 매각에 포함. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 목록3 공부상 지목은 '대'이나 현황은 일부 ’도로‘임. 목록2,5 공부상 용도는 '창고'로 기재되어 있으나 현황은 '주택 등'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12630 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 영성동 51-10

용도: 단독주택 (공부상 용도와 현황 용도 상이)

감정가: 201,712,500원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 충OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 290.00㎡ (약 87.73평)

토지지분: 145.00㎡ (약 43.86평)

건물면적: 94.90㎡ (약 28.71평)

건물지분: 47.45㎡ (약 14.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 70.00㎡ (매각 포함)

1.3. 건물 상세 정보

건물(2): 목조 시멘트기와지붕 단층, 사용승인일자 1957년 02월 25일, 공부상 용도 창고, 현황 주택 등 이용 [cite: Building 2 JSON]

건물(5): 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층, 사용승인일자 1965년 02월 15일, 공부상 용도 창고, 현황 주택 등 이용 [cite: Building 5 JSON]

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 지분매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 영성동 소재 '천안남산초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 상가주택, 모텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2024년 08월 07일 접수된 하나카드주식회사의 3번 최재섭 지분가압류(갑6)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 08월 28일 접수된 충남신용보증재단의 3번 최재섭 지분가압류(갑6)입니다.

모든 권리는 말소기준권리 이후 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명시는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-08-11

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

3.4. 특이사항

* 공유자 우선매수 신고 가능: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효될 수 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

* 지분매각: 토지 및 건물의 지분만 매각되므로, 타 공유자와의 관계 및 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 유복순 임차인은 전입일자(2017-08-11)를 기준으로 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 절차상의 이슈가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 영성동 일대는 상가주택, 모텔, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보는 동일 지역의 연립 및 다세대 주택으로, 본건 단독주택 지분 매각 물건과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 영성웰빙타운(102동, 연립, 2017년식): 2025년 02월, 240,000,000원 (전용면적 80.41㎡)

* 영성웰빙타운(103동, 연립, 2017년식): 2026년 06월, 138,000,000원 (전용면적 58.92㎡)

* 형우이즈뷰(다세대, 2016년식): 2026년 01월, 150,000,000원 (전용면적 59.887㎡)

주변 시세는 전용면적 기준 약 13,800만원에서 24,000만원 사이로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

'천안남산초등학교'가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 시설 (제공된 정보 기준)

상가주택, 모텔, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 제공된 정보 내에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유자 우선매수

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 예상치 못한 결과가 발생할 수 있습니다.

6.2. 지분매각의 불확실성

전체 소유권이 아닌 지분만 매각되는 관계로, 향후 타 공유자와의 관계 형성 및 건물/토지 활용에 대한 법적, 실무적 검토가 필수적입니다.

6.3. 대항력 있는 임차인 존재

유복순 임차인의 대항력으로 인해 명도 절차에 시간이 소요되거나 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 공부상 내용과 현황의 차이

* 건물: 공부상 용도는 '창고'이나 현황은 '주택 등'으로 이용 중입니다.

* 토지: 공부상 지목은 '대'이나 현황은 일부 '도로'로 이용 중입니다.

이러한 차이는 추후 건물 활용이나 재건축 등 계획 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.5. 노후된 건물

건물(2)는 1957년, 건물(5)는 1965년에 사용승인이 되어 매우 노후된 상태로, 유지보수 또는 재건축 필요성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 영성동에 소재한 단독주택의 지분 매각 건입니다. 감정가는 201,712,500원이며, 토지 및 건물 지분(각 1/2로 추정)으로 매각됩니다.

주요 특징으로는 공유자 우선매수 신고 가능성, 대항력 있는 임차인(인수 보증금 0원)의 존재, 그리고 공부상 용도와 현황의 불일치(건물: 창고/주택, 토지: 대/도로)가 있습니다. 또한, 건물이 매우 노후되었다는 점도 중요한 고려사항입니다.

이러한 복합적인 요소들을 고려할 때, 본 물건은 일반적인 경매 물건보다 높은 수준의 권리분석 및 법률적 검토가 요구됩니다. 지분 매각의 특성상 타 공유자와의 원만한 협의가 부동산 가치 상승의 중요한 열쇠가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 시세 차익

타 공유자와의 적극적인 협의를 통해 향후 재개발, 신축, 또는 공유물 분할 등을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 저평가 가능성

지분 매각, 노후 건물, 공부상-현황상 차이 등의 요인으로 인해 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

8.3. 특수 물건 경험 투자자 적합

부동산 권리관계 분석 및 협상 능력 등 특수 물건 투자 경험이 풍부한 투자자에게 더 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 시세 정보는 연립/다세대 주택으로, 본 물건의 단독주택 지분과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 201,712,500원

인수 보증금: 0원

본 물건은 공유자 우선매수, 지분매각, 대항력 있는 임차인, 노후 건물, 공부상-현황상 차이 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점을 감안하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

제시된 정보와 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 약 141,000,000원 ~ 161,000,000원

본 입찰가는 예상치이며, 입찰 참여 시에는 반드시 현장 조사를 통해 정확한 권리관계 및 물건 상태를 재확인하고, 타 공유자 상황 등 추가적인 정보를 수집하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.