나이스옥션 법원경매 천안 2025타경659 [1] 충청남도 아산시 둔포면 송용리 174-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한감정 · 평가일 2025.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 송용리 소재 송용2리마을회관 북측 인근 전원주택 단지 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 등으로 형성된 근교주택지대임.

교통상황

본건까지 일반 차량 접근이 가능하고, 대중 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접도로와 평탄한 단독주택부지임.

인접 도로상태

북측과 동측으로 노폭 약 5m 정도의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

정원수 2주와 울타리가 소재하여 토지에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건물은 2019년 12월 20일 사용승인된 철근콘크리트조 및 경량철골조 철근콘크 리트지붕 2층건물(연면적: 263.84㎡)로 외벽은 벽돌쌓기 및 징크판넬마감, 내벽은 벽지도배, 타일마감, 바닥은 데코타일, 창호는 PVC새시 창임.

이용상태

1층: 안방, 주방/식당, 거실, 욕실2, 다용도실 등 2층: 침실2, 파티룸 및 가족실, 욕실2 등임.

설비내역

급배수 위생설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ~ㄷ: 차양과 주차장)이 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상건물 내부는 폐문부재로 확인하지 못하였으며, 건축물대장 도면과 육안으로 외부에서 관찰하여 개략적으로 조사기재하였고, 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록1 지상의 제시외 건물(ㄱㄴ 차양, ㄷ 차고) 매각 포함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2건의 최근 매매 JSON 정보는 동일한 내용이며, "TOPvillage"라는 연립주택에 대한 것입니다. 이 정보는 본건과 건물 유형이 다르므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 해당 지역의 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

최근 매매 JSON 정보:

* 건축연도: 2024년

* 거래 유형: 직거래

* 거래 금액: 40,000만원 (4억원)

* 면적 (전용): 156.605㎡ (약 47.37평)

* 면적 (대지): 168.736㎡ (약 50.99평)

* 주택 유형: 연립

* 단지명: TOPvillage

* 소재지: 둔포면 송용리

위 JSON 정보를 바탕으로 시세 분석을 진행합니다. 본 건은 단독주택이므로, 제공된 연립주택의 매매가는 참고용으로만 활용합니다.

아산시 둔포면 송용리 지역의 단독주택 시세는 유튜브 매물 정보들을 통해 간접적으로 파악할 수 있습니다.

* 2022년 4월 사용승인된 단독주택 (대지 435㎡, 연면적 246.61㎡): 4억 3천만원

* 2022년 8월 사용승인된 단독주택 (대지 578㎡, 연면적 260.22㎡): 5억 5천만원

* 2020년 2월 사용승인된 단독주택 (대지 514㎡, 연면적 263.84㎡): 5억 2천만원

본 건은 2019년 12월 사용승인된 철근콘크리트조 2층 단독주택으로, 연면적 263.84㎡입니다.

이를 바탕으로 주변 단독주택의 시세 범위를 고려할 때, 본 건의 잠재적 가치는 5억 2천만원에서 5억 5천만원 이상으로 추정해 볼 수 있습니다.

아산시 환경과학공원(쓰레기 소각장, 하수종말처리장 등)이 둔포면과 인접해 있으나, 본 건 송용리 174-14번지에서 직접적인 혐오 시설로 인한 영향이 감지되지는 않습니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경659 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 둔포면 송용리 174-14 (신주소: 충청남도 아산시 윤보선로450번길 89-20)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 572,584,000원 (5억 7,258만 4천원)

* 토지면적: 388.00㎡ (약 117.38평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 263.84㎡ (약 80.04평)

* 건물 제시외면적: 51.00㎡ (약 15.43평) - (ㄱㄴ 차양, ㄷ 차고)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO (하나은행 추정)

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

* 주의사항: 일괄매각. 목록1 지상의 제시외 건물(ㄱㄴ 차양, ㄷ 차고) 매각 포함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 아산시 둔포면 송용리 소재 송용2리마을회관 북측 인근 전원주택 단지 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 등으로 형성된 근교 주택지대입니다.

* 교통상황: 본 건까지 일반 차량 접근이 가능하며, 대중 교통사정은 보통입니다.

* 토지형태 및 이용상태: 사다리형의 토지로서 인접 도로와 평탄한 단독주택부지입니다.

* 인접 도로상태: 북측과 동측으로 노폭 약 5m 정도의 아스콘포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)입니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 정보 없음 (지상권 등)

* 말소기준권리: 을10 (토지) / 을1 (건물) - 하나은행 근저당권 (2020-02-28)

* 총 채무액 (등기부채권 총액): 토지 360,000,000원, 건물 360,000,000원

* 등기사항 요약:

* 토지:

* 소유권 이전 (2017-10-10): 오영식

* 소유권 이전 (2018-12-05): 이수용

* 근저당 (2020-02-28): 하나은행 (360,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전 (2025-10-17): 박순연 외 1명 (상속)

* 임의경매 개시 결정 (2025-10-29): 하나은행 (294,117,721원)

* 압류 (2026-03-23): 수원시 (박순연지분, 정명숙지분)

* 건물:

* 소유권 보존 (2020-02-28): 이수용

* 근저당 (2020-02-28): 하나은행 (360,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전 (2025-10-17): 박순연 외 1명 (상속)

* 임의경매 개시 결정 (2025-10-29): 하나은행 (294,117,721원)

* 압류 (2026-03-20): 수원시 (박순연지분)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 대항력 있는 임차인: 정보 없음.

* 보증금/차임 미상 임차인: 해당 없음.

* 물건명세서 참고사항: 일괄매각. 목록1 지상의 제시외 건물(ㄱㄴ 차양, ㄷ 차고) 매각 포함.

4. 상권분석

* 주변 시세:

* 제공된 JSON 정보는 연립주택("TOPvillage")에 대한 것으로, 2024년 11월 4억원에 거래되었습니다. [cite: JSON] 이는 본건 단독주택과는 직접 비교하기 어렵습니다.

* 주변 단독주택 매물 정보에 따르면, 2020년 2월 사용승인된 대지 514㎡, 연면적 263.84㎡ 규모의 단독주택이 5억 2천만원에 매물로 나와 있습니다.

* 2022년 4월 사용승인된 대지 435㎡, 연면적 246.61㎡ 규모의 단독주택은 4억 3천만원에 거래되었습니다.

* 2022년 8월 사용승인된 대지 578㎡, 연면적 260.22㎡ 규모의 단독주택은 5억 5천만원에 매물로 나와 있습니다.

* 이러한 주변 시세를 고려할 때, 본 건 단독주택의 시세는 감정가(5억 7,258만 4천원)와 유사하거나 다소 낮은 수준에서 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주거환경: 본 건은 전원주택 단지 내에 위치하여 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 근교 주택지대입니다.

* 교통: 일반 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 주변 시설: 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 상세 정보를 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가: 감정평가 당시 폐문부재로 인해 건물 내부를 정확히 확인하지 못했습니다. 이는 매수 후 예상치 못한 하자가 발견될 경우 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 공동담보 및 유동화 물건: 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으나, 등기부상으로는 말소기준권리 이후의 권리들은 정리될 것으로 예상됩니다.

* 지리적 위치: 혐오시설(소각장, 하수종말처리장 등)이 아산 환경과학공원에 집중되어 있으나, 본 건 소재지에서 직접적인 영향권으로 보기는 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 둔포면 송용리에 위치한 2019년 12월 사용승인된 신축급 단독주택입니다. 전원주택 단지 내에 자리하고 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(차양, 차고)도 포함됩니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 임차인 관련 인수 부담은 없습니다. 다만, 건물 내부 확인이 불가한 점은 유의해야 할 부분입니다. 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 볼 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 건축 연령이 짧아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 쾌적한 주거 환경: 전원주택 단지 내 위치하여 조용하고 전원생활을 누리기에 적합합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역으로 향후 건축 및 개발의 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 572,584,000원

* 최근 유사 단독주택 거래 사례:

* 5억 2천만원 (대지 514㎡, 연면적 263.84㎡, 2020년 2월 사용승인)

* 4억 3천만원 (대지 435㎡, 연면적 246.61㎡, 2022년 4월 사용승인)

* 5억 5천만원 (대지 578㎡, 연면적 260.22㎡, 2022년 8월 사용승인)

* 주변 연립주택 거래 사례 (참고용): 4억원 [cite: JSON]

본 건은 연면적이 263.84㎡로, 5억 2천만원에 거래된 단독주택과 면적 및 사용승인 시기가 유사합니다.

다만, 감정가가 5억 7천만원을 상회하고, 건물 내부 확인 불가 등의 리스크 요인이 존재합니다.

종합적으로 고려할 때, 감정가(5억 7,258만 4천원)를 기준으로 하되, 주변 시세 및 리스크 요인을 감안하여 약 80% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 5억 2천만원 ~ 5억 5천만원 사이로 설정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.