나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12638 [1] 충청남도 아산시 배방읍 세교리 354-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문감정 · 평가일 2025.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 아산시 배방읍 세교리 소재 '아산병원' 북서측 인근에 소재하며, 부근은 상가, 단독주택, 농경지 등이 섞여 있는 근교상가지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1,3: 2필 일단으로 부정형 완경사로서 상업용(근린생활시설 부지)으로 이용중이며, 기호 2: 부정형 완경사로서 주상나지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호 1,3: 남측으로 폭 약 5미터의 아스콘 포장도로에 접하나, 고저차로 인하여 실제 인접토지(세교리 348-5번지)를 이용하고 있으며, 기호 2: 남측으로 폭 약 5미터의 아스콘 포장도로에 접하나, 고저차로 인하여 실제 인접토지(세교리 348-5, 348-20, 354-4번지)를 통하여 접근하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4,5: 각각 경량철골구조 기타지붕 1층 건물로서, 내.외벽: 샌드위치판넬 마감 등 천정: 텍스 마감 등 바닥: PVC 바닥재, 일부 타일 마감 등 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 4,5: 각각 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기호 4: 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12638 (1)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 세교리 354-4

용도: 근린생활시설

감정가: 2,538,044,000원

토지 면적: 3252.00㎡ (약 983.88평)

건물 면적: 396.00㎡ (약 119.80평) (총 2개 동, 각 198㎡)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 도솔신용협동조합

건물 구조: 경량철골구조, 기타지붕, 각 1층

준공 일자: 2024년 2월 2일 (사용승인)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

대상 물건은 충청남도 아산시 배방읍 세교리 소재 '아산병원' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상가, 단독주택, 농경지가 혼재된 근교상가지대로서 지역 내 일정한 수요가 있는 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로 상태

남측으로 폭 약 5미터의 아스콘 포장도로에 접하나, 지형 고저차로 인해 실제로는 인접 토지(세교리 348-5번지 등)를 통하여 접근하고 있습니다.

* 토지 이용 계획

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역350 및 지방자치단체1500)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 04월 06일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(을3)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 03월 22일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(을1)입니다.

두 등기부상의 말소기준권리 중 더 빠른 날짜는 토지 등기부의 2021년 04월 06일입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 소유권이전청구권가등기, 압류, 임의경매 개시결정 등)

* 인수되는 권리 (주의 필요)

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인 현황

임차인: 주식회사모든

보증금: 600,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024-02-15

확정일자: 2025-11-11

배당신고일자: 2025-11-12

대항력: 있음

비고: 배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부 요약

토지 등기부: 현재 소유권이전, 근저당, 지상권, 가등기, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 대부분 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

건물 등기부: 현재 소유권보존, 근저당, 가등기, 임의경매 등이 등기되어 있으며, 이 또한 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액(토지/건물): 2,088,000,000원 (근저당 기준)

4. 상권분석

* 용도: 본 물건은 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 주변에 아산병원이 위치하여 잠재적인 배후수요가 존재합니다.

* 지역 특성: 상가, 주택, 농경지가 혼합된 근교 상가지대의 특성을 보입니다. 이는 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

- 주요 편의시설: '아산병원'이 인근에 소재하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

- 기타: 주변에 상가 및 주택가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 특이 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인 '주식회사모든'은 6억원의 보증금을 가지고 있으며 대항력이 있습니다. 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔여 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 도로 접근성: 직접적인 도로 폭이 좁고 인접 토지 이용에 따른 접근성은 사소한 불편함을 야기할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아산병원 인근의 근린생활시설로, 비교적 새로운 건축물에 해당합니다. 일괄매각 대상이며, 토지와 건물을 함께 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 6억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 존재는 투자의 가장 큰 부담 요인입니다. 해당 임차인의 보증금 전액 회수 가능성을 면밀히 분석하고, 인수 부담을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 아산병원 인근 입지: 병원 종사자, 방문객 등을 대상으로 하는 상업 시설로서의 잠재력이 있습니다.

* 신축 건물: 비교적 최근에 사용승인된 건물로 즉각적인 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 지역 내 상권: 근교 상가지대로서 지역 주민을 위한 업종 운영에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정함에 있어서는 감정가, 주변 시세, 수익률 분석 등이 종합적으로 고려되어야 합니다. 특히, 본건의 경우 6억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 입찰가 결정에 매우 중요한 요소로 작용합니다. 낙찰자가 임차인의 잔여 보증금을 인수해야 하는 상황을 가정한다면, 이를 제외한 순수 투자 가치를 산정하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사 및 철저한 권리 분석을 통해 전문가와 함께 산정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.