나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12614 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 217-8 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 소재 '성월장례문화원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 "국도 분기(分岐) 소로변(邊) '택지후보지' 지대"임.

교통상황

본건들 까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 지적형태 > 기호1 : 부정형(不定形) 기호2 : 부정형(不定形) < 지 세 > 기호1 : 평지 기호2 : 완만(緩慢)하거나 대체로 평탄함. < 이용상황 > 기호1 : 공동이용 사도(私道) 기호2 : 택지후보지( 휴경지 )

인접 도로상태

< 기호1 > 본건이 곧 '도로'임. < 기호2 > 북측으로 폭8m 정도의 아스콘포장도로( 기호1 도로 )에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > 기호1 : 2개 이상의 용도지역에 걸쳐 있음. 즉, '자연녹지지역'과 '계획관리지역'에 모두 속하나, '자연녹지지역'부분 면적이 '계획관리지역'부분 면적보다 큼. 기호2 : '도시지역', '자연녹지지역'. < 용도지구 등 > 기호1 : '성장관리계획구역'. < 기반시설 > 기호1 : 대로1류( 폭35~40m )에 접함. 중로1류( 폭20~25m )에 저촉(抵觸)됨. 기호2 : 중로1류( 폭20~25m )에 저촉(抵觸)됨. < 타법령상 제한 > 기호1 : '가축사육제한구역'(가축분뇨의관리및이용에관한법률) '상대보호구역'(교육환경보호에관한법률) '도로구역'(도로법) 기호2 : '가축사육제한구역'(가축분뇨의관리및이용에관한법률) '도로구역'(도로법)

제시목록 외의 물건

없 음. -- 기호2지상에 '컨테이너박스' 1개동 적치(積置)되어 있으나, 이동 가능함.

공부와의 차이

기호2 : 공부상 지목( 과수원 )과 현황( 휴경지, 택지후보지 )간에 차이점 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임. < 기 타 > 기호1토지는 '공유지분'임.

물건 비고

- 일괄매각, 목록1 지분매각, 목록2 지상의 컨테이너 1동은 매각에서 제외
- 목록2 공부상 지목은 '과수원'이나 현황 '휴경지, 택지후보지'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12614 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 217-8

용도: 과수원 (현황: 휴경지, 택지후보지)

감정가: 2,995,604,000원

토지 면적: 7,068.00㎡ (약 2,138.47평)

토지 지분: 4,608.95㎡ (약 1,394.26평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각 (공유지분)

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 소재 '성월장례문화원'의 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 국도 분기 소로변에 접한 '택지후보지' 지대로, 미래 개발 잠재력이 있는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

성환읍 일대는 향후 미래 모빌리티 국가산업단지 조성, 천안 성환 혁신지구 도시재생사업, AI 제조혁신 거점 조성 등 대규모 개발 계획이 추진되고 있어 미래 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

본건 토지(기호1)는 '도로' 자체로 이용되고 있으며, 토지(기호2)는 북측으로 폭 8m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

기호1 토지는 '자연녹지지역'과 '계획관리지역'에 걸쳐 있으며, 기호2 토지는 '도시지역', '자연녹지지역'입니다. 특히 기호1 토지는 '성장관리계획구역'에 속해 있어 향후 개발 계획 수립 시 고려될 수 있습니다.

본건은 대로1류(폭 35~40m) 및 중로1류(폭 20~25m)와 인접 또는 저촉되어 있어 교통 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리는 2023년 4월 19일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다 [cite: 2023-04-19]. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부요약상 확인되지 않으며, 말소기준권리 이후의 근저당, 압류 등의 권리는 모두 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

모든 압류(천안시, 아산세무서장, 아산시)는 말소 처리되었습니다.

건물은 제시 외 물건으로 컨테이너 1동이 목록2 지상에 있으나, 매각에서 제외됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 현재 '택지후보지' 및 '휴경지'로 이용되고 있으며, 주변은 국도 분기 소로변 지대입니다. 대규모 국가산업단지 조성 및 도시재생 사업이 추진 중인 성환읍 지역의 잠재적 개발 가능성에 주목할 필요가 있습니다. 현재로서는 성숙된 상권이라기보다는 향후 개발에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

본건은 농업지역과 개발 예정지가 혼재된 지역에 위치합니다. 인근에 '성월장례문화원'이 있으며, 성환읍 소재지 및 천안시 도심으로의 접근성을 고려해야 합니다. 생활 편의시설은 주변 개발 계획이 가시화되면서 점진적으로 확충될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 전체 지분 중 일부만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 및 공동 이용에 대한 고려가 필요합니다.

* 농지취득자격증명: 현황이 '휴경지'로 이용되고 있으나, 공부상 지목이 '과수원'으로 되어 있어 농지취득자격증명 제출이 필요할 수 있습니다.

* 현황과 공부상 지목 차이: 기호2 토지의 경우 공부상 지목은 '과수원'이나 현황은 '휴경지, 택지후보지'이므로, 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한: '가축사육제한구역', '상대보호구역', '도로구역' 등 관련 법령에 따른 건축 및 이용 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 제외 물건: 목록2 지상의 컨테이너 1동은 매각에서 제외되므로, 인도 대상이 아님을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 천안시 성환읍 일대의 대규모 개발 계획(미래 모빌리티 국가산단, 도시재생 사업 등) 수혜가 기대되는 지역에 위치한 토지 지분 매물입니다. '택지후보지'이자 '계획관리지역'에 해당되는 토지로서 미래 개발 잠재력이 높게 평가됩니다. 하지만 지분 매각이라는 특성상 단독으로 개발을 진행하기 어렵고, 다른 공유자와의 협력이 필수적입니다. 또한, 농지취득자격증명 등의 행정 절차와 관련 법규 검토가 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 성환읍 지역 개발 호재: 국가산업단지 및 도시재생 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 우수한 입지 조건: 대로 및 중로와 접하여 차량 접근성이 뛰어나며, '계획관리지역' 포함으로 개발 가능성 보유.

* 권리관계 인수 부담 없음: 모든 권리관계가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 깨끗한 권리 승계 가능.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 일부 지분 매각이므로, 낙찰 시 다른 공유자와의 협의를 통한 개발 계획 수립 및 자금 조달 계획이 중요합니다. 감정가 2,995,604,000원을 기준으로 하되, 상기 기술된 지분 매각, 농지취득자격증명 필요성, 토지이용계획상의 제한 등의 리스크를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 지분 매각의 불확실성을 감안하여 감정가의 70~90% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 해당 물건의 상세 현장 조사와 법률 검토 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.