나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58691 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 121-17 정암벨라까사 203동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 소재 '능원초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 남측으로 오포로 및 포은대로가 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물내 제201호(2층 및 3층, 복층)로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 내벽 : 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 슬라이딩 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. ※폐문부재 등으로 내부확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 및 외부관찰 등을 토대로 표기하였으니 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지의 자루형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 8미터 내외의 도로에 접하며, 남동측으로 도시계획시설도로 소로2류(폭 8~10m)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

능원리 121-17 :도시지역, 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도인:박민혜)로부터 2026. 6. 10.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경58691 (1) 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경58691 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 121-17 정암벨라까사 203동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 348,000,000원

토지 면적: 170.15㎡ (약 51.47평)

건물 면적: 47.37㎡ (약 14.33평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리에 위치하며, '능원초등학교' 남서측 인근 지역에 소재합니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남측으로는 오포로 및 포은대로가 위치합니다.

토지는 대체로 평지의 자루형 토지로서, 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

건물은 북서측으로 약 8미터 내외의 도로에 접하며, 남동측으로는 도시계획시설도로(소로2류, 폭 8~10m)에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 7월 15일 접수된 이병찬 근저당권 (을6) 입니다.

소멸되는 권리: 본건 강제경매 개시결정 등기(갑5)보다 선순위인 권리 및 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. (근저당권, 압류, 강제경매 등)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박 (성명: 박민혜)

보증금: 346,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-07

확정일자: 2021-09-16

배당신고일자: 2023-11-03

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(양도인: 박민혜)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 박 임차인의 대항력이 없으며, 보증금 중 일부를 회수하지 못하더라도 임차권 등기가 말소될 것임을 의미합니다. 낙찰자는 박 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석 및 시세

본건이 소재한 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 일대는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

주변 최근 매매 사례 분석:

* 복정힐하우스 (2011년식, 전용 65㎡): 2025년 12월 1.6억원 (16,000만원)

* 퀸즈하임(502동) (2017년식, 전용 57.445㎡): 2025년 12월 2.65억원 (26,500만원)

* 초원빌라(1993년식, 전용 59.09㎡): 2026년 7월 0.71억원 (7,100만원)

본건(전용 47.37㎡, 2015년경 건축)은 제공된 매매 사례 중 퀸즈하임(2017년식, 57.445㎡)의 시세(약 461만원/㎡)를 참고할 때, 약 2.18억원 수준의 가치를 가질 것으로 추정됩니다. 복정힐하우스(2011년식, 65㎡)의 시세(약 246만원/㎡)를 적용하면 약 1.17억원 수준입니다. 초원빌라(1993년식)는 연식이 매우 오래되어 시세가 현저히 낮습니다.

감정가는 3.48억원으로, 최근 실거래가 최고가인 2.65억원과 비교 시 약 8,300만원 가량 높은 수준입니다. 이는 감정 시점 및 기준이 현재 시장가와 차이가 있을 수 있음을 시사합니다.

1.5. 생활정보

* 교육 환경: 능원초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물 내 2층 및 3층 복층 구조입니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중이나, 내부 확인은 불가했습니다.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 미확인: 폐문 부재 등으로 내부 확인이 불가하여 물건의 실제 상태, 수리 필요성 등을 파악하기 어렵습니다. 경매 진행 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~26.8.25.) 등 다양한 용도 및 행위 제한이 있습니다. 이는 향후 재건축이나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 확약서 내용: 임차인 박 에 대한 HUG의 확약서가 제출되었으나, 향후 보증금 회수 관련 분쟁의 여지가 완전히 배제되지는 않습니다. (대항력은 없으므로 인수 부담은 없습니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 권리 관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 능원초등학교 인근의 주거지로서 기본적인 생활 편의 시설 접근성도 갖추고 있습니다.

다만, 감정가(3.48억원)가 제공된 최근 실거래가(최고 2.65억원)와 비교 시 상당한 차이가 있어, 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 내부 상태 미확인 및 토지 이용 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리 분석상 낙찰 후 인수 부담이 없어 안전한 물건입니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 능원초등학교 인근으로 실거주 목적 투자에 적합합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 348,000,000원

주변 시세 분석 결과, 최고가 실거래 사례는 2.65억원(퀸즈하임, 57.445㎡)입니다. 본건(47.37㎡)에 이 시세를 적용 시 약 2.18억원 수준으로 산출됩니다.

감정가(3.48억원)와 최근 최고 실거래가(2.65억원) 간의 큰 격차를 고려할 때, 감정가 이하로 입찰하는 것이 합리적입니다.

내부 상태 미확인, 토지 이용 제한 등의 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 290,000,000원

(본 범위는 제공된 시세 데이터를 기반으로 산출되었으며, 실제 경매 참여 시 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.