나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16093 [1] 충청남도 예산군 예산읍 산성리 103-1 주공아파트 103동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 주교리 소재 "예산여자고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 제5층 제503호로서 (사용승인일: 2000.05.17) - 외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감, - 창 호: 새시창호임.

이용상태

현황 아파트 단위세대로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서 현황 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장도로 및 동측, 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 임대관계는 미상임. - 기타: 감정평가액 산출근거 및 결정의견 Page.3 '라'항 참조.

물건 비고

- 을구 5번 주택임차권 등기는 임대차보증금이 전액 변제되지 아니하더라도 말소되고, 매수인이 인수하지 아니함(2026. 2. 24.자 대항력 포기한다는 채권자의 포기서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경16093 (1)

* 소재지: 충청남도 예산군 예산읍 산성리 103-1 주공아파트 103동 5층503호

* 용도: 아파트

* 감정가: 86,000,000원

* 토지면적: 30.47㎡ (약 9.22평)

* 건물면적: 49.85㎡ (약 15.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 (단, 주의사항 참조)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 예산군 예산읍 주교리 소재 "예산여자고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 5층 503호 (사용승인일: 2000.05.17). 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 도배 및 타일 마감, 창호는 새시창호임.

* 이용상태: 현황 아파트 단위 세대로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급/배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 대체로 사다리형의 평지로 현황 아파트 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 아파트 단지는 남측으로 왕복 4차선, 동측 및 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)).

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 미상임.

1.2. 권리분석

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리: 갑7 압류 (남동세무서장, 2023.01.12)

* 경매개시결정: 갑9 강제경매 (서울보증보험, 2025.11.06, 채권액 64,170,246원)

* 등기부채권 총액: 60,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 63,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018.07.13

* 확정일자: 2018.07.02

* 배당신고일자: 2024.09.04

* 대항력: 있음

* 비고:

* 주의사항: 을구 5번 주택임차권 등기(한국토지주택공사, 60,000,000원)는 임대차보증금이 전액 변제되지 아니하더라도 말소되고, 매수인이 인수하지 아니함. 이는 2026.02.24.자 대항력 포기한다는 채권자의 포기서 제출에 따른 것으로, 인수되는 보증금은 0원임.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 주거지역 내에 위치하며, 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역임. "예산여자고등학교"가 인근에 있어 교육 관련 시설 및 유동인구의 영향이 있을 수 있음.

* 혐오시설 조사: 주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 예산 산성주공아파트는 2000년 5월에 사용 승인된 아파트로, 총 15층 건물 중 5층에 위치함. 103동은 총 6개 동 중 하나이며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 있음.

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있으며, 주거지 내 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보임.

* 교육시설: "예산여자고등학교"가 북동측 인근에 위치함.

* 주차: 아파트 단지 내 총 324대의 주차가 가능하며, 지하 132대, 지상 192대의 주차 공간이 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 인수 여부: 을구 5번 주택임차권 등기가 존재하나, 채권자의 포기서 제출로 인해 매각으로 인해 소멸되며 매수인이 인수하지 않음. 이는 입찰자에게 인수되는 보증금이 없다는 큰 장점이나, 임차인의 대항력 포기 과정 및 서류의 정확성을 다시 한번 확인하는 것이 중요함.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계는 미상으로, 명도 시 임차인 또는 점유자와의 원만한 협의가 필요할 수 있음.

* 건물 노후화: 2000년 준공으로, 노후화에 따른 유지보수 필요성이 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 예산군에 위치한 아파트로, 감정가는 8,600만 원 수준입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 매각으로 인해 보증금이 소멸되어 매수인이 인수할 금액은 0원이라는 점이 가장 큰 특징입니다. 이로 인해 권리관계가 명확해지는 장점이 있습니다. 주변에 학교와 주거 단지, 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준이며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 건물 노후화에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금 없음: 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되므로, 낙찰 후 추가 비용 발생 위험이 없습니다.

* 합리적인 감정가: 감정가는 8,600만 원으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 입지 조건: 예산군 내 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 1층: 7,700만원

* 2026년 7월 1층: 7,000만원

* 2026년 7월 7층: 8,700만원

* 감정가: 8,600만원

* 인수 보증금: 0원

* 종합 분석: 최근 매매가는 7,000만원에서 8,700만원 사이를 형성하고 있으며, 본건의 감정가는 8,600만원입니다. 7층 매물의 실거래가는 8,700만원으로 감정가와 유사하거나 조금 높은 수준입니다. 1층 매물들은 7,000만원 ~ 7,700만원에 거래되었습니다. 본건은 5층이므로 중간 정도의 가치를 고려할 수 있습니다. 임차인이 대항력을 포기하고 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 7,800만원 ~ 8,500만원

* 권장 입찰가: 8,200만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.