나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13617 [1] 서울특별시 강북구 수유동 29-69 예움하우스 4층 403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 '수유역(4호선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수유역, 4호선/가오리역, 우이신설선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제4층 제403호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 창 호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호 가)는 공부상 다세대주택(방, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 2필일단의 가장형 토지로서, 건부지[공동주택(다세대주택)]로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

수유동 29-69 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) 수유동 29-70 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 대상물건은 집합건축물대장상 위반건축물로 기재된 상태임.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 서울북부지방법원 2025타경13617 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 29-69 예움하우스 4층 403호

건물 용도: 다세대주택

감정 평가액: 208,362,690원

토지 면적: 18.60㎡ (약 5.62평) / 토지 지분: 18.6㎡ (약 5.62평)

건물 면적: 29.58㎡ (약 8.95평) / 건물 지분: 29.58㎡ (약 8.95평)

건물 제시외 면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 최

건축물 정보:

건물명: 예움하우스

신축 연월일: 2020년 1월 17일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 0층, 지상 5층 중 4층 403호

전용 면적: 29.58㎡ (약 8.95평)

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

대상 물건은 서울특별시 강북구 수유동에 소재하며, 지하철 4호선 '수유역' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

차량의 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 지하철 4호선 수유역 및 우이신설선 가오리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

해당 물건지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 일정 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

등기부상 소유권 보존, 소유권 이전, 압류, 강제 경매 개시 결정 등기 등이 기재되어 있습니다.

말소 기준 권리: 2022년 10월 20일자 강북구 압류 등기 (갑7)

말소되는 권리: 위 말소기준 권리보다 늦게 기재된 압류(갑8, 갑9, 갑10, 갑11) 및 본건 강제 경매(갑12) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

임차인: 최

보증금: 244,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 05월 11일

확정일자: 2020년 04월 01일

배당신고일자: 2025년 11월 10일

대항력: 있음

주의사항:

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (인수 보증금 합계: 0원 명시되어 있으나, 임차인 명의의 보증금 인수 가능성 주의 요망)

집합건축물대장상 위반건축물(4층 무단증축)로 기재된 상태입니다.

제시외 건물(18.00㎡)이 포함되어 매각됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권개요: (제공된 정보 내에서 확인되는 사항 없음)

4. 상권분석

주변 실거래가 분석:

최근 거래 사례를 보면, 유사한 다세대주택의 매매 가격은 면적 및 건물 연식에 따라 차이를 보이고 있습니다.

- 2026년 7월 7일 거래된 60.88㎡ 규모의 상아주택(448-27)은 266,500,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월 7일 거래된 44.5㎡ 규모의 북한산드림빌(567-33)은 200,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월 1일 거래된 41㎡ 규모의 세윤하이츠(A)(455-17)는 150,000,000원에 거래되었습니다.

대상 물건은 전용 면적 29.58㎡ (약 8.95평)으로, 최근 거래된 사례들을 고려할 때, 면적 대비 시세는 대략 130,000,000원에서 150,000,000원 사이로 추정해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 시장 가격이며, 본건의 특이사항(위반건축물, 임차인 문제 등)은 실제 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 환경:

대상 물건이 위치한 수유동 지역은 주거 밀집 지역으로, 아파트, 다세대주택 등이 혼재되어 있으며, 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 발달해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

편의 시설:

단지 내 또는 인근에 각종 근린생활시설이 소재할 것으로 예상되며, 지하철역 및 버스정류장이 가까워 교통을 통한 접근성도 뛰어납니다.

주변 시설:

주변 지역을 조사한 결과, 물건지와 직접적으로 인접한 혐오 시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다. (Google 지도 등 외부 자료 검색 결과)

6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 인수 위험:

가장 큰 리스크는 보증금 244,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 해당 임차인의 보증금이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

위반 건축물:

건축물대장상 '위반건축물(4층 무단증축)'로 등재되어 있어, 향후 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한, 매물로서의 가치 하락 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

제시외 건물:

18. 00㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으나, 이 부분은 건축물대장이나 등기부등본에 별도로 등재되어 있지 않을 수 있으며, 법적 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

토지거래허가구역:

일부 제한 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 후 재매각 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동의 역세권에 위치하며, 비교적 신축(2020년 사용승인)인 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋다는 장점이 있습니다.

그러나 현재 가장 큰 문제는 보증금 244,000,000원의 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 이 임차인의 보증금이 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 인수해야 하는 상당한 위험이 있습니다. 또한, 위반건축물 등재 사실은 향후 활용 및 거래에 제약을 줄 수 있는 요인입니다. 이러한 리스크를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

수유역 및 가오리역 인근의 편리한 교통망을 바탕으로 한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

임차인 관련 위험을 감수하고, 향후 위반 건축물 문제를 해결할 경우, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 208,362,690원입니다. 최근 실거래가 및 시장 상황을 고려한 추정 시세는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 수준입니다.

그러나, 244,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성 및 위반건축물 등 중대한 리스크를 감안할 때, 낙찰가가 임차인 보증금을 전액 변제하지 못할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 해당 보증금 인수분을 별도의 추가 비용으로 반드시 고려해야 합니다.

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 특히, 임차인과의 협상 또는 법적 절차를 통한 문제 해결 방안을 충분히 검토한 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.