나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34887 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 333 디에스타워 5층510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 '성곡초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제5층 제510호로서, - 외벽 : 석재 붙임 등 마감, - 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 이용상황은 '업무시설(오피스텔)'임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 현황 '업무시설(오피스텔)' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약33m 내외, 남서측으로 약15m 내외, 북동측 및 남동측으로 노폭 약12m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(여월택지지구 지구단위계획구역) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(성곡초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 오정구 여월동 333번지 디에스타워 5층 510호에 위치한 오피스텔입니다. 사건번호는 부천지원 2025타경34887 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 감정가는 189,000,000원입니다.

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 333 디에스타워 5층 510호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 189,000,000원

* 토지 면적: 13.66㎡ (약 4.13평)

* 건물 면적: 40.44㎡ (약 12.23평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 김OO

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 '성곡초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건 부동산에는 여러 임차인이 존재하며, 권리 분석 시 인수해야 하는 권리가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

* 김서윤: 2020년 7월 13일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

* 김세리: 2025년 7월 28일 전입, 대항력 없음.

* 김시현: 2020년 4월 3일 전입, 2020년 3월 3일 확정일자, 대항력 있음. 보증금 160,000,000원. 등기부등본 상 '을구 1번 주택임차권'으로 등재되어 있으며, 말소 기준 권리보다 선순위이며 '인수'로 기재되어 있어, 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 보증금입니다.

인수 보증금 합계: 160,000,000원

말소 기준 권리는 '갑3'번 주택도시보증공사의 2,008,000,000원 가압류입니다. 해당 가압류를 포함한 이후의 모든 권리(갑3~갑11)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 그러나 '을구 1번' 김시현의 주택임차권은 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다.

1.3. 상권분석

물건이 위치한 지역은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 오피스텔 용도로 이용 중이며, 주변 환경은 보통 수준으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설: '성곡초등학교'가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 확보되어 있습니다. (상대보호구역에 해당될 수 있으므로 부천교육지원청 문의 필요)

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 해당 물건 인근에 심각한 혐오시설이 존재할 가능성은 낮아 보이나, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사 및 상세 지도 검색이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 물건은 토지거래허가구역에 해당합니다. (2025.8.26.~2026.8.25.까지 적용) 외국인 등의 토지 거래 시 허가를 받아야 하며, 이는 거래 과정에 제약이 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수: 김시현 임차인의 보증금 160,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부는 경매 물건 분석 시 최우선으로 고려해야 할 사항입니다.

* 업무시설(오피스텔) 용도: 공부상 용도가 '업무시설(오피스텔)'로 되어 있어, 주거용으로 사용 시 주택 관련 세금이나 규제 적용에 차이가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 중로2류, 중로3류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 디에스타워 내 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 그러나 '김시현' 임차인의 160,000,000원 보증금 인수 부담이 명확하여, 투자 시 총 지출 금액 대비 수익률을 신중하게 검토해야 합니다. 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 오피스텔 건물: DS타워는 비교적 신축(2015년 준공)이며, 건물 구조 및 설비는 양호한 편입니다.

* 주거 및 업무 복합 지역: 주변 지역은 주거와 업무 기능이 혼합되어 있어 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 분석: 비록 160,000,000원의 보증금을 인수해야 하지만, 임차인이 대항력을 갖추고 있고 전입일자(2020.04.03)가 말소기준 권리보다 앞서므로, 적절한 입찰가 산정 시 오히려 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일한 건물(DS타워) 내 유사 면적(40.44㎡)의 오피스텔은 2026년 1월 184,000,000원, 2026년 3월 188,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 189,000,000원입니다.

하지만 본 건은 160,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 리스크가 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 순수 물건 가치를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

최고 시세(188,000,000원)에서 인수해야 할 보증금(160,000,000원)을 차감하면, 순수 물건 가치는 약 28,000,000원으로 볼 수 있습니다. 이를 고려하여 보수적으로 예상 입찰가를 산정한다면, 25,000,000원 내외로 제안할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 25,000,000원

이 경우, 총 취득 비용은 입찰가 25,000,000원 + 인수 보증금 160,000,000원 = 185,000,000원이 됩니다. 이는 최근 시세 범위 내에 있어 투자 타당성을 검토해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 임차인과의 협의, 현장 조사 결과, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.