나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30824 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 11층 1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해인 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "성덕동주민센터" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 아파트지대입니다.

교통상황

간선도로와의 거리인근 시내버스 정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안한 대중 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 11층 1104호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 바 닥 : 일부 타일마감 등 창 호 : 샤시 이중창구조 등입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 보일러에 의한 난방설비, EV설비, 소화전설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 현황 "아파트부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측 및 남측 소로에 연계된 단지내 포장도로를 이용하여 출입가능하며, 지상 및 지하주차장시설이 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주주거지역, 지구단위계획지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로(379))(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로(86))(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30824 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 11층 1104호

용도: 아파트

감정가: 273,000,000원

토지 면적: 36.18㎡ (약 10.95평)

토지 지분: 36.1775㎡

건물 면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

건물 지분: 59.9135㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (본 경매 신청 채권자)

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동에 위치하며, 성덕동 주민센터 동측 인근으로 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주변으로 도로망이 잘 갖추어져 있어 시내 접근성이 보통 수준입니다. 지도상 주변에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 등기부등본 요약 및 권리분석 결과는 다음과 같습니다.

* 등기부 요약

- 소유권보존 (갑1): 주식회사아라마루

- 근저당 (을1, 을3): 우리은행 (각 25,303,000,000원) - 말소기준권리

- 주택임차권 (을2): 김상아 (201,900,000원) - 말소

- 강제경매 (갑2): 주택도시보증공사 (201,900,000원) - 말소

* 말소기준권리

우리은행 근저당권 (접수일자 2023.11.03)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음.

* 임차인 현황

- 임차인: 김상아 (김 )

- 보증금: 201,900,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023-11-14

- 확정일자: 2022-11-30

- 배당신고일자: 2024-12-03

- 대항력: 없음

* 권리상 인수 부담

본건 경매 물건은 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

* 채무 총액

등기부상 채무 총액은 약 50,807,900,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 입암동 일대는 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 입점하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 주민들의 생활 편의를 지원하는 상업 시설이 분포하고 있으며, 주거지로서의 안정적인 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보

- 아파트명: 강릉입암 천년가밸로채 아파트

- 주소: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713

- 사용승인일: 2023년 9월 27일 (2023년 준공)

- 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

- 최고층수: 15층

- 본건 위치: 11층 1104호

- 총 세대수: 295세대

- 동수: 4개동

- 전용 면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

- 총 주차 대수: 242대 (지하 22대, 지상 220대 추정)

* 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태

- 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획지역으로 지정되어 있습니다.

- 소로(폭 8~10m)에 접해 있으며, 이는 차량 통행 및 접근성에 영향을 줄 수 있습니다.

- 가축사육제한구역에 포함됩니다.

- 비행안전제5구역으로 지정되어 있어, 향후 신축 행위나 증개축 등 군사 작전상 제한이 있을 수 있으므로 관련 규제를 확인하는 것이 좋습니다.

* 임대차 현황

임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 임차인 김상아 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 채무 규모

총 채무액이 500억 원 이상으로 매우 높아, 향후 추가적인 권리 신고나 법적 이슈 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2023년 9월에 사용승인된 신축 아파트로, 내부 상태 및 단지 환경이 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으나, 비행안전제5구역 지정 등 토지 이용에 따른 일부 제한 사항은 확인이 필요합니다. 상당한 규모의 채무가 등기되어 있으므로, 경매 진행 과정 및 등기부상 변동 사항을 면밀히 주시해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년 준공으로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 낙찰 가능성: 경매 절차를 통해 시장 가격 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 주거 환경: 강릉시 입암동의 잘 갖추어진 주거 지역 내에 위치합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 273,000,000원

최근 전월세 정보 분석:

본건의 전용 면적은 59.91㎡ (약 18.12평)입니다. 최근 거래된 유사 면적(59.6159㎡, 12층)의 전월세 사례에서 보증금 200,900,000원 (월세 0원)으로 계약된 바 있습니다. 이는 본건 임차인 김상아 씨의 보증금(201,900,000원)과 유사한 수준입니다.

시세 분석:

주변 신축 아파트 시세 조사 결과, 강릉입암 천년가밸로채 아파트의 유사 면적(약 59㎡)은 현재 2억 7천만원에서 3억 2천만원 범위에서 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

예상 입찰가 산정:

감정가 2억 7,300만원을 기준으로, 최근 시세 및 권리상의 부담이 없다는 점을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 낙찰 후 예상 추가 비용 (명도, 수리 등) 고려

예상 입찰가: 2억 6,000만원 ~ 2억 8,000만원 선에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.