나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30810 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 104동 5층 502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해뜨는 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "성덕동주민센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 대체 로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내, 104동 5층 502호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측 단지 출입로를 이용하여 왕복2차선의 도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2019-08-16)(국지도로(379)) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-10)(국지도로(86))(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06 -10)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 713번지에 소재한 강릉입암동천년가밸로채아파트 104동 5층 502호입니다.

사건번호는 강릉지원 2025타경30810 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 270,000,000원입니다.

토지 면적은 36.18㎡ (약 11평)이며, 건물 면적은 59.91㎡ (약 18평)으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "성덕동주민센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다.

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 5층에 위치하고 있으며, 전용 면적 59.91㎡(약 18평)입니다.

토지는 대체로 사다리형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중이며, 북측 및 남측 단지 출입로를 통해 왕복 2차선 도로와 연결됩니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로2류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한구역) 및 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 우리은행 근저당권 (접수일자: 2023-11-03)입니다.

임차인 현황으로는 설민석 씨가 보증금 196,100,000원에 차임 없이 거주 중입니다.

임차인의 전입일자는 2023-11-14, 확정일자는 2022-11-30이며, 배당신고일자는 2024-12-04입니다.

임차인의 대항력은 없으며 (전입일자 및 확정일자 모두 말소기준권리보다 늦음), 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

등기부등본 상에는 소유권보존, 우리은행 근저당권 2건, 주택임차권, 주택도시보증공사 강제경매 개시 결정 등기 등이 확인됩니다.

이 중 말소기준권리(우리은행 근저당권, 2023-11-03 접수)보다 후순위인 주택임차권 및 강제경매 개시 결정 등기는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 50,802,100,000원으로 높은 편이나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 건은 강릉시 입암동의 주택지대에 위치하고 있어, 주변에 아파트 단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2023년 9월에 사용승인된 신축 아파트 단지로, 주변 상권은 주거 수요에 맞춰 형성될 것으로 보입니다.

네이버 부동산 등의 정보를 종합하면, "노브랜드 강릉입암점" (273m), "한살림 입암매장" (552m) 등 근린생활시설이 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

아파트는 강릉입암 천년가밸로채 아파트로, 2023년 9월에 사용 승인된 신축 건물입니다.

총 4개 동, 295세대로 구성되어 있으며, 지하주차대수 22대를 포함하여 총 242대의 주차 공간이 마련되어 있습니다. 최고층 15층, 최저층 1층으로 이루어져 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

건물 내에는 기본적인 위생, 난방, 승강기, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역으로 지정되어 있어, 해당 법규에 따른 제약 사항이 있을 수 있습니다.

등기부채권 총액이 매우 높으나, 이는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많기 때문이며, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 채무 부담으로 이어지지는 않습니다.

임차인이 존재하지만 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차적 변수를 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강릉시 입암동에 위치한 신축(2023년 준공) 아파트로, 270,000,000원의 감정가를 가지고 있습니다.

건물 면적 59.91㎡(약 18평)의 아파트로, 현황상 이용 상태도 아파트로 동일하며 공부와의 차이는 없습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들만 존재하고 임차인의 대항력도 없어 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 토지이용계획상의 일부 제한사항이 있으나, 신축 아파트라는 점과 명확한 권리 관계를 고려할 때 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 2023년 9월에 사용 승인된 신축 아파트로 상품성이 우수합니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수할 권리가 없으며, 임차인의 대항력도 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 강릉시 지역 아파트 시장의 동향에 따라 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 전월세 정보에 따르면, 유사 면적인 59.6㎡의 경우 2023년 11월에 보증금 20,090만원(약 2억 9백만원)으로 계약된 사례가 있습니다. 이는 해당 물건의 가치가 당시 시장에서 약 2억 7천만원 이상의 수준이었음을 시사합니다. 또한, '강릉 천년가 밸로채'는 2022년 11월 입주한 신축 아파트로, 2020년 기사에서도 전세형 아파트로 주목받았던 점을 고려하면, 현재의 감정가 270,000,000원은 신축 연식과 면적을 감안했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 최근 실거래가 조사를 통해 더욱 정확한 시세 파악이 필요합니다.

* 예상 입찰가:

본건은 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 0원입니다. 따라서 감정가 270,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황과 향후 전망을 고려하여 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다. 이는 감정가 대비 약 85% ~ 96% 수준입니다. 정확한 시세 파악을 위해 최근 6개월 내 유사 면적의 실거래가 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.