나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30806 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 12층 1207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 치악 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 강릉시 입암동에 소재하는 강릉중소일반산업단지 남서측으로 인접하여 위치하고 있으며 북동측으로는 중소규모의 공장이 밀집하여 있는 공장지대이고 북서측은 아파트단지, 남측은 일부 단독주택, 근린생활시설 등이 산재하는 강릉시 변두리의 신흥개발지역임.

교통상황

대중교통은 다소 불편한 지역이나 제반 차량의 접근은 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건중 12층부분 단위세대로서 남서향이며 외벽 : 석재판 붙임, 몰탈위 페인트 마감 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 창호 : 샤시창 유리임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 도시가스를 이용하는 개별난방설비, 승강기설비, 1층주차장시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로 인접 토지 및 도로와 동고평탄한 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

폭 약 8m의 아스팔트포장도로가 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역으로 지구단위계획구역, 소로2류접함, 가축사육제한구역(모든축종제한), 비행안전제5구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건은 의뢰조서 및 집합건물등기부등본상 토지의 지분면적이 44.3303평방미터이나 토지대장상은 36.1775평방미터인바 강릉시청에 문의결과 토지대장상의 기재착오로 판명됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 강릉지원 2025타경30806 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 12층 1207호

용도: 아파트

감정가: 300,000,000원 (삼억원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 44.33㎡ (약 13.41평)

토지지분: 44.3303㎡ (약 13.41평)

건물면적: 73.42㎡ (약 22.21평) (전용면적)

건물지분: 73.4152㎡ (약 22.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

아파트명: 강릉입암 천년가밸로채 아파트

사용승인일: 2023년 09월 27일

총 동수: 4동

총 세대수: 295세대

최고층: 15층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 입암동에 소재하며, 강릉중소일반산업단지 남서측에 인접해 있습니다. 북동측으로는 중소규모의 공장들이 밀집한 공장지대이며, 북서측은 아파트 단지, 남측으로는 일부 단독주택 및 근린생활시설 등이 산재한 강릉시 변두리의 신흥개발 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대중교통 이용은 다소 불편한 지역으로 파악되나, 제반 차량의 접근은 용이합니다. 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로가 단지에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 비행안전제5구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리는 2023년 11월 03일에 접수된 우리은행의 근저당(을1, 채권액 금25,303,000,000원)입니다. 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 50,832,600,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 정재교

* 보증금: 226,600,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 11월 30일

* 확정일자: 2023년 01월 09일

* 배당신고일자: 2024년 12월 04일

* 대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

해당 지역은 산업단지와 주거단지가 혼합된 형태로, 신흥 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 산업단지 인근이라는 점은 배후 주거 수요를 기대하게 하지만, 공업 지대와의 인접성은 환경적 요인에 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 배후 수요

산업단지 근로자 및 지역 자체의 인구 증가에 따른 주거 수요가 예상됩니다. 신흥 개발 지역으로서 향후 인프라 확충 및 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설 및 주거 환경

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 주차 시설

총 주차 대수는 242대(지상 22대, 지하 220대)로, 세대당 주차 공간이 비교적 넉넉하게 확보되어 있습니다. (단, 제공된 자료에는 지하 주차대수 22대로 표기되어 있으나, 일반적으로 지하 주차대수가 더 많습니다. 정확한 내용은 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 비행안전구역 및 소음

토지이용계획상 비행안전제5구역에 해당하며, 인근 지역의 유사 아파트에서 비행장 인접성으로 인한 소음 문제가 제기된 사례가 있습니다. 이는 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 대중교통 접근성

대중교통 이용이 다소 불편하다는 점은 생활 편의성 측면에서 고려해야 할 요소입니다.

6.3. 단지 운영 및 재정 관련 문제 가능성

최근 언론 보도에 따르면, '강릉 입암 천년가밸로채' 입주민들이 계약 기간 만료 후 전세 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 발생하고 있다는 보도가 있습니다. 이는 해당 아파트 단지의 운영 주체나 관리 방식에 대한 잠재적 리스크를 시사하며, 향후 재산권 행사나 단지 가치에 영향을 줄 수 있는 중요한 사항으로 판단됩니다. (참고: 스마트비즈, 2024.11.07 기사 "돈 떼이고 이사도 못가고" 길거리 나앉게 된 '강릉 천년가밸로체' 입주민)

6.4. 산업단지 인접성

인근 산업단지의 업종 및 규모에 따라 소음, 분진, 악취 등의 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년에 준공된 신축 아파트로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 비록 대중교통이 다소 불편하고 비행안전구역에 포함된다는 단점이 있으나, no 대항력 임차인으로 인해 인수 부담이 없어 명도 관련 문제는 없을 것으로 보입니다. 특히, '강릉 입암 천년가밸로채' 단지 자체의 보증금 미반환 관련 문제가 발생하고 있다는 점은 매우 심각한 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 추가적인 사실 확인 및 전문가 상담이 필요합니다. 감정가는 3억원으로, 주변 유사 면적 아파트 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년 준공으로 비교적 최신 설비를 갖추고 있으며, 향후 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로, 낙찰 후 명도에 따른 추가 비용이나 분쟁 소지가 없습니다.

* 개발 지역: 신흥 개발 지역에 위치하여 지역 발전 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 산업단지 인접: 산업단지 근로자 등을 대상으로 한 임대 수익형 투자도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 아파트 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(73.42㎡)의 아파트들이 3억원 내외의 가격대를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 감정가 3억원은 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다. (참고: 강릉입암금호어울림 84㎡ 약 3억, 강릉더샵 84㎡ 약 3.2억 등의 시세 고려)

9.2. 예상 입찰가 범위

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 3억원을 기준으로 시장 상황 및 잠재적 리스크(특히 단지 자체의 보증금 미반환 문제)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 접근으로는 감정가의 90% 수준인 약 2억 7천만원부터, 시장 상황이 좋고 경쟁이 치열할 경우 감정가 수준인 3억원까지 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, '강릉 입암 천년가밸로채' 단지 자체에서 발생하고 있는 전세 보증금 미반환 문제는 단지 전체의 신뢰도와 가치에 심각한 영향을 줄 수 있는 중대한 리스크입니다. 이러한 문제로 인해 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서, 본 물건의 투자를 고려하신다면, 해당 문제에 대한 면밀한 사전 조사와 함께 매우 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

종합적으로, 2억 7천만원 ~ 3억원 사이에서 입찰가를 고려하되, 앞서 언급된 단지 관련 리스크를 충분히 인지하고 최종 결정을 내리시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.